Nuda propiedad: qué es y cómo se declara en la renta

En España, la nuda propiedad es un componente fundamental dentro del marco jurídico que regula los derechos y obligaciones relacionados con bienes inmuebles. La nuda propiedad es el derecho de una persona sobre una cosa de la cual es propietaria, pero de la que no puede hacer uso. La posesión y disfrute de ese bien estará en manos de un tercero, dando lugar a lo que se conoce como derecho de usufructo.

La nuda propiedad se distingue por la separación entre el derecho de usar y disfrutar de un bien (usufructo) y el derecho de propiedad sobre el mismo sin esos beneficios (nuda propiedad). Surge cuando un propietario decide transferir el usufructo de un bien inmueble a otra persona, reservándose únicamente la titularidad de este. Esta situación, aunque limita al propietario en el uso cotidiano y en la obtención de rentas del inmueble, le permite realizar acciones como vender su parte de la propiedad o utilizarla como aval en situaciones financieras, siempre y cuando se respeten los derechos del usufructuario.

Desde el punto de vista tributario, la distinción entre usufructuarios y nudo propietarios es crucial. “El nudo propietario, es decir, quien es el nuevo propietario de la vivienda, mientras exista el derecho del usufructuario, no tendrá que declarar nada relativo al inmueble en la declaración de la renta porque no es el titular del derecho real del inmueble. Esto se debe a que no puede obtener ganancias, dividendos o rentas procedentes de la vivienda de la cual es propietario. Por lo tanto, los inmuebles en nuda propiedad no generan rendimientos para los propietarios (es decir, no los utilizan ni tampoco los pueden alquilar), por lo que no deben ser declarados en el IRFP”, aseguran desde FotoCasa.

Sin embargo, es imprescindible declarar la posesión de la nuda propiedad en la declaración de la renta, marcando claramente la exclusión del usufructo para evitar conflictos fiscales. La persona que debe declarar la nuda propiedad de un inmueble no es el nudo propietario, sino que es el usufructuario quien deba hacerlo en su declaración de la renta, quien deberá indicar si lo tiene en alquiler o si se trata de una vivienda habitual. 

Como decíamos antes, la nuda propiedad no afecta a la declaración de la Renta si eres nudo propietario y, por tanto, no obtienes rentas relacionadas con el uso del inmueble. Cuando el usufructo llega a su término y el nudo propietario adquiere la plena propiedad del inmueble, se desencadena la obligación de declarar esta nueva situación. En este punto, se debe tributar por cualquier ganancia patrimonial derivada de la transición del usufructo a la plena propiedad. Es crucial calcular con precisión el valor de la vivienda heredada y restar el valor del usufructo para determinar la carga impositiva exacta. Lo mismo ocurre con la venta de la nuda propiedad.

La venta de la nuda propiedad supone una alteración patrimonial sujeta a IRPF, en forma de pérdida o ganancia.

“Esta operación quedará sometida a tributación en la declaración de la Renta del ejercicio en el que se perciba, salvo que pudiera ser de aplicación alguna exención, como, por ejemplo, la venta de la nuda propiedad de la vivienda habitual de un contribuyente mayor de 65 años. Por otro lado, las rentas que perciba el vendedor de la nuda propiedad también estarán sujetas al IRPF. Además, el vendedor podría tener que hacer frente al pago de la plusvalía municipal”, confirman desde el Idealista. 

Además, el comprador de la nuda propiedad deberá liquidar de forma obligatoria el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) en dos momentos diferentes: uno en el momento de adquisición de la nuda propiedad y el otro, en la fecha de extinción del derecho del usufructuario.