¿Quién paga el IBI en la compra de una vivienda?

A la hora de convertirnos en propietarios, a los gastos que genera esa nueva adquisición como los suministros básicos de agua, luz o gas y a los comunitarios, es necesario añadir tributos como el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). Desde Uppers vamos a definir qué es el IBI de una propiedad, cada cuánto se abona y quién paga el IBI en la compra de una vivienda.  

El IBI es un impuesto anual, obligatorio y municipal que cobra el ayuntamiento del municipio donde está inscrita la finca. En algunas poblaciones es bastante elevado porque depende del valor catastral de la vivienda, lo que se debe tener en consideración y sumarlo al gasto convencional que dicha finca va a generar. Este valor catastral se puede consultar en el Catastro Inmobiliario de cada municipio.

Ciertas localidades realizan bonificaciones si se trata de una vivienda habitual de una familia numerosa, aunque a veces están supeditadas al nivel de renta. También existen descuentos, aunque reducidos, en el tributo si se domicilia y se paga meses antes de cumplir la fecha límite cada anualidad. Hay otras bonificaciones para las viviendas de protección oficial o destinadas a los bienes rústicos de cooperativas agrarias.

El IBI es un tributo cuya administración y recaudación depende de los departamentos de hacienda de los ayuntamientos y lo que grava es la titularidad de los bienes inmuebles, independientemente de que se trate de una vivienda, un local, una nave industrial o un garaje.

Lo relevante es que quien tiene la obligación de pagar este impuesto es el propietario. Este gravamen se aplica sobre el valor catastral del bien y es distinto según el municipio. Sin embargo, lo habitual es que oscile entre un 0,4% y el 1,10% en los inmuebles urbanos y entre un 0,3% y el 0,9% en los inmuebles rústicos. Por su parte, en las capitales de provincia estos porcentajes pueden ser mayores. Lo que deben tener en cuenta los dueños cuando se hagan sus cálculos y preparen sus presupuestos es que la cuota anual del IBI siempre va a depender de dos factores: de la localización de la propiedad y de su valor catastral.

Dicho valor catastral lo determina “el valor de la vivienda en el mercado o del terreno, la localización, la antigüedad de la vivienda, el coste de los materiales que forman parte de la construcción de la vivienda y sus rasgos en términos urbanísticos del terreno”.

Ahora bien, ¿qué sucede cuando se vende o se compra una propiedad? Es decir, si se adquiere un piso nuevo en una ciudad, un local o un apartamento en la costa, ¿quién asume el gasto del IBI?

La normativa en vigor que regula el Impuesto de Bienes Inmuebles es la Ley de Haciendas Locales y establece bien claro que tiene la obligación de pagarlo el propietario de dicho bien a fecha 1 de enero del año en el que se lleve a cabo la compra. El ayuntamiento exigirá el pago del tributo a quien figure como titular del inmueble el 1 de enero de ese ejercicio.

Otra cosa es la práctica. Esta norma se entiende algo injusta porque en ocasiones quién paga el IBI de aquel año no disfruta de la vivienda durante ese periodo. De este modo, en la gran mayoría de las operaciones de compra-venta se llega a un acuerdo por el cual se reparte el coste del impuesto del inmueble en función de los meses en los que cada uno ha sido propietario. Esto significa que el importe del IBI se divide entre doce meses, con lo cual, si se firma la operación en marzo, el vendedor se hace cargo de abonar lo correspondiente a dos meses, enero y febrero, y el comprador asume el resto del impuesto, que serían diez meses, de marzo a diciembre.

Por su parte, esta práctica se debe a que, según la Organización de Consumidores y Usuarios, en el Código Civil, en sus artículos 1445 y siguientes, “entre otras cosas prevén que la compradora debe considerarse propietaria desde el momento de la entrega de la vivienda”. De este modo, en su día, “el Tribunal Supremo interpretó que la regla general es que el vendedor del inmueble que abone el IBI, a falta de pacto, puede repercutirlo sobre el comprador en proporción al tiempo en que cada una de las partes haya ostentado la titularidad”.