¿Qué significa amortizar una hipoteca y cuándo es el mejor momento para hacerlo?

Una hipoteca es un préstamo cuyo pago está garantizado por el valor de un inmueble. La amortización consiste en pagar el capital que ha prestado la entidad bancaria mediante reembolsos periódicos o cuotas normalmente mensuales o a través de abonos extraordinarios. Desde Uppers vamos a explicar exactamente qué significa amortizar una hipoteca y, lo que más interesa a quien se ha hipotecado, cuándo es el mejor momento para hacerlo.

En un principio, lo lógico sería pensar que siempre va a compensar reducir la deuda que ha generado ese préstamo hipotecario con anterioridad al vencimiento de su último plazo. No obstante, hay que valorar ciertos aspectos. Uno de ellos es decidir qué tipo de reducción queremos aplicar con la amortización: la cantidad de la cuota mensual o el plazo de tiempo total de la hipoteca. Por ello, lo primero es comprobar la letra pequeña del contrato y revisar si la entidad aplica ciertas comisiones por las amortizaciones. Lo segundo, hacer números y verificar qué ahorro en concepto de intereses se alcanzará tras realizar la operación.

Otro caso distinto es cuando se decide amortizar totalmente la hipoteca de forma anticipada y devolver todo el capital pendiente que se había solicitado a la entidad bancaria antes del vencimiento del contrato.

Volviendo a la amortización parcial cabe la posibilidad de llevarla a cabo de dos maneras:

Como ya se ha comentado, la decisión hay que tomarla con lápiz y papel en mano y tras la lectura del contrato, ya que esas amortizaciones extraordinarias, ya sean parciales o la total pueden llevar adscritas el pago de una comisión.

Lo habitual es que en las hipotecas a tipo fijo la comisión por amortización máxima que puede aplicar el banco es de un 2% si el pago adelantado se produce durante los 10 primeros años del préstamo, mientras que se reduce hasta el 1,5% a partir de ese momento. En las hipotecas variables, la comisión máxima es del 0,25% para la amortización en los tres primeros años, pero el porcentaje baja hasta el 0,15% cuando el pago se realiza los dos años siguientes. A partir del quinto año, no hay penalización en la cancelación total anticipada.

Por un lado, no siempre es buen momento para amortizar una hipoteca. En los primeros años del préstamo hipotecario se abona una cantidad mayor de intereses y una menor que corresponde a la devolución del capital. A medida que avanza el tiempo en cada cuota se van reduciendo los intereses y va aumentando progresivamente el capital. Por tanto, lo adecuado sería amortizar una hipoteca al principio y no tanto al final.

Por otro lado, en las hipotecas condicionadas al euríbor como indicador que determina los intereses a pagar habrá que revisar si está alto o bajo. El motivo es sencillo, si el valor del euríbor no es elevado, esos intereses tampoco serán elevados. Al contrario, cuando el euríbor está alto también serán superiores los intereses. Por tanto, no es aconsejable para las finanzas del hipotecado amortizar la hipoteca con un euríbor bajo, pero sí en el caso de estar alto debido a que se consiguen reducir los intereses a pagar.

Hay otro punto a considerar, que es la desgravación anual en la declaración de la renta por el pago de una hipoteca. Actualmente, solo cabe la posibilidad de desgravarse por aquellos préstamos hipotecarios firmados antes del 1 de enero de 2013. De esta forma, cuando la fecha del contrato es anterior, en primer lugar, es necesario calcular el importe total de las cuotas abonadas y añadir las primas de los seguros de hogar y de vida que estén vinculados a la hipoteca. En segundo lugar, la norma establece que se puede desgravar hasta un 15% de un máximo amortizado, con un límite de 9.050 euros al año. Así que el máximo a desgravar serían 1.357,50 euros.