¿Puedo comprar una casa a mis hijos y poner la hipoteca a mi nombre? Así son los trámites

La edad en la que la economía permite adquirir una vivienda se retrasa cada vez más. La nómina de los menores de 30 años no es abultada y a la hora de pedir un crédito hipotecario en el banco se encuentran con bastantes trabas. Si los padres en cambio disponen de una mayor estabilidad financiera podrían ser ellos quienes se hicieran cargo de la operación para luego traspasar la propiedad a sus hijos. Desde Uppers vamos a explicar cómo puedes comprar una casa a tus hijos y poner la hipoteca a su nombre.

Tal vez esta podría ser la fórmula de adelantar esa edad en la que los españoles compran su primera casa porque en nuestro país, con respecto al resto de Europa, es muy superior a la media. Tal como apunta el informe European Residential on the rise de la consultora Colliers, esa edad media de los españoles es de 41 años, frente a los 34 años de la media europea.

Precisamente, la edad es una condición que la entidad bancaria mira con lupa para conceder una hipoteca. De este modo, una opción sería la compra del inmueble por parte de los padres de los jóvenes. Más adelante, cuando estos dispongan de una mayor solvencia económica que llega al encontrar un trabajo más estable, será el momento de traspasarles la propiedad y la hipoteca.

La ley hipotecaria ya contempla esta opción de traspasar el préstamo hipotecario a otra persona y es una operación habitual. Un ejemplo es cuando se adquiere una propiedad de segunda mano con una hipoteca que en su día se concedió al vendedor. En ocasiones, en vez de cancelarla se solicita al banco que la transfiera al comprador. Lo mismo sucede cuando la hipoteca se concede a una pareja que después se separa y decide que uno de los dos se va a quedar con la propiedad y por tanto asumirá el préstamo.

Sin embargo, en cualquiera de los casos, es la entidad bancaria quien tiene la última palabra. El banco obligatoriamente va a analizar el perfil del nuevo deudor para comprobar que reúne las condiciones económicas que garanticen que es capaz de convertirse en hipotecado. Por tanto, esos padres que deciden comprar una casa y pedir una hipoteca para hacer frente al gasto deben esperar a que su hijo tenga una economía lo suficientemente saneada como para asegurarse de que el banco dará el visto bueno al traspaso del préstamo.  

Además, para el banco un nuevo deudor implica un cambio de titular del contrato hipotecario y la modificación de las correspondientes cláusulas. Como en cualquier otra operación de este tipo, a la que se denomina subrogación del deudor, dichas cláusulas pueden mejorar, quedar igualadas o ser menos favorables en función del patrimonio y de la nómina del hipotecado. Todo ello queda en manos de la valoración del banco. En ocasiones, si considera que el nuevo titular no es igual de solvente, pone nuevas condiciones como el endurecimiento de los avales, obliga a cambiar la duración del préstamo o incrementa el tipo de interés.

Otro aspecto significativo que los padres han de considerar cuando pretenden adquirir una vivienda a través de una hipoteca para luego traspasar la titularidad de la propiedad y el préstamo a sus hijos son los gastos que acarrea la operación financiera.

Una de las cláusulas del contrato hipotecario debe hacer referencia ese coste o comisión por modificar las condiciones. Normalmente afecta al capital que está pendiente de devolver y no suele superar el 1%. Por otro lado, es frecuente que el banco solicite una nueva tasación de la vivienda, un gasto que corresponde al titular del crédito. Por último, habrá que añadir los gastos de registrar al nuevo dueño de la propiedad y sumar la mitad de la factura de la notaría, ya que de la otra mitad se hace cargo el banco.