Renta vitalicia, nuda propiedad, hipoteca inversa... qué te interesa más con la subida de tipos
Recurrir a entidades financieras para liquidar tu patrimonio debe ser la última opción
La subida de intereses encarece mucho estos productos
Según la OCU, las condiciones ofrecidas por las financieras no satisfacen las necesidades
En España lo de "mañana Dios dirá" está a la orden del día. Según una reciente encuesta de la OCU, el 60% de los españoles no tenemos ni idea de la pensión que recibiremos al jubilarnos, aunque el 50% creamos que la pensión será nuestra única fuente de ingresos. Hoy el 37% de los españoles de 55 para arriba describe la situación económica de su hogar como difícil o muy difícil. La mitad de los mayores de 55 años no pudo ahorrar nada de dinero durante ningún mes a lo largo del último año y más de la mitad de los españoles de 55 años y más afirma que no podría hacer frente a ningún gasto importante extra.
En estas circunstancias, la vivienda (el 87% tiene una vivienda en propiedad) es el último recurso para obtener desahogo financiero. Pero hay que estar muy vivo para sacarle el máximo partido, porque las opciones actuales de cambiar tu casa por dinero pueden ser ruinosas para ti y para tus herederos, y la subida de tipos de interés pone más difíciles las cosas.
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Qué opciones hay
Lo primero que debes saber es que utilizar tu casa para obtener una renta debe ser la última bala que te quede en la recámara. Rubén Sánchez, vicepresidente de FACUA, advierte que "se trata de fórmulas que utilizan las entidades financieras para ganar dinero, no para hacerle ningún favor a los mayores para que disfruten de sus últimos años. Si es posible, es mejor buscar un acuerdo con particulares, un familiar, o un amigo... que contratar un producto de este tipo con una entidad financiera. En cualquier caso, nuestra recomendación es estudiar detenidamente cada tipo de contrato, y siempre con un abogado o especialista independiente", recomienda Sánchez. Pero si no queda otra veamos qué alternativas ofrece el mercado.
Hipoteca Inversa
Se trata de un préstamo con garantía hipotecaria para mayores de 65 años a través del cual el banco paga a los propietarios una renta mensual hasta el momento de su fallecimiento. La renta mensual se calcula en función de la edad y del valor de la vivienda. A más edad y más valor de la vivienda, más renta mensual. Al fallecimiento del, o de los beneficiarios, los herederos deben cancelar la deuda más los intereses, si quieren recuperar la vivienda. Si no lo hacen, se la queda el banco.
- Ventajas. Se mantiene la titularidad de la vivienda, siempre y cuando al fallecimiento de los beneficiarios, los herederos cancelan la deuda. Están exentas de tributación, es decir, no hay que pagar en la Declaración de la Renta por los ingresos mensuales recibidos.
- Inconvenientes. El Banco de España advierte que la hipoteca inversa puede llegar a revestir cierta complejidad financiera y, generalmente, el importe medio concedido es sólo del 30% del valor de tasación del inmueble. Otra gran desventaja es que la renta a cobrar no se actualiza, por lo que el capital perderá valor por efecto de la inflación. Además, como todo préstamo, tiene un plazo de vigencia determinado e incluso podría darse el caso de que la vivienda perdiese valor.
Algunas entidades obligan a contratar un seguro de rentas vitalicias, con el que si se sobrevive a la fecha límite de la operación, se seguiría cobrando la renta, pero suelen ser caros y abonarse en un pago único a la firma. Además, el interés que cobra la entidad bancaria por las mensualidades recibidas está actualmente en torno al 8%, muy elevado en relación a una hipoteca normal. Se trata de un producto complejo que se contrata muy poco hoy en día.
Para la Organización de Consumidores y Usuarios, OCU, "con carácter general y salvo excepciones, no resulta en la actualidad una solución conveniente para resolver el problema de la falta de liquidez en la jubilación. Los tipos de interés aplicados, que son crecientes ahora, y los gastos añadidos hacen que la carga económica de la hipoteca inversa para los herederos sea demasiado elevada. Hemos analizado ejemplos en los que la carga económica final suponía el doble y hasta el triple de las sumas realmente percibidas por el contratante", explican desde OCU.
Renta Vitalicia
La renta vitalicia es un seguro de ahorro mediante el cual el propietario recibe una renta mensual de por vida a cambio de su vivienda, pero manteniendo el derecho de uso de la misma hasta su fallecimiento. La cantidad a recibir se calcula en función del valor del inmueble, y de la esperanza de vida del propietario o propietarios, ya que pueden ser beneficiarias hasta dos personas.
- Ventajas. Si eres mayor de 65 y realizas la operación sobre su vivienda habitual, tendrás una exención total en el IRPF (Declaración de Renta) respecto de la posible ganancia patrimonial. Se deja de pagar el IBI, pero sí se pagan los gastos de comunidad y suministros, luz, agua, y gas. Su fiscalidad es interesante a partir de los 70 años, cuando el tipo aplicable es del 8%. Para poder beneficiarse de las ventajas fiscales hay que tener más de 65 años, que no hayan transcurrido más de 6 meses entre la operación de transmisión y la contratación de la renta vitalicia y que el importe no supere los 240.000 euros. En el caso de una inversión mayor, solo estarán exentos de tributación los primeros 240.000 euros. Existen modalidades que permiten recibir anticipos de capital.
- Inconvenientes. La entidad gestora invierte el capital de la venta de tu vivienda en fondos de inversión, con lo que la cancelación y recuperación del capital es complicada, y no están cubiertas por el Fondo de Garantía de Depósitos, por lo que si la entidad quiebra, lo puedes perder todo. La tributación no interesa a los más jóvenes porque de los 50 a los 59 años tributa un 28% del capital del seguro como renta; de los 60 a los 65 tributa por un 24% del capital; de los 66 a los 69 tributa por un 20% del capital y, solamente a partir de los 70 la tributación fiscal baja al 8%.
Venta de la Nuda Propiedad
Es una variante de la renta vitalicia. Aquí vendes el inmueble a cambio de una cantidad pactada, conservando el usufructo hasta el fallecimiento, o por el número de años contratado.
- Ventajas. Está pensado para personas que necesiten cancelar una deuda o necesitan liquidez. Tiene las mismas ventajas fiscales que la renta vitalicia.
- Inconvenientes. Del valor de la vivienda se descuenta el usufructo, es decir, un cálculo de lo que te ahorras en alquiler durante los años previstos en el contrato. Al ser también un seguro de ahorro, tiene los mismos inconvenientes que la renta vitalicia.
Venta con alquiler
Se trata de vender la casa y a la vez formalizar un contrato de alquiler, si se quiere vitalicio, con el comprador.
- Ventajas. Te aseguras seguir viviendo en tu casa. Recibes el capital por la operación.
- Inconvenientes. El comprador, como compensación a la obligación de alquilarte la casa, ofrece un precio por debajo del mercado y puede diferir parte del pago de la compra. Si la venta supone una ganancia patrimonial, es decir, si la vendes más cara de lo que costó, deberás pagar el impuesto correspondiente, cuyo tipo está en el 19% de la diferencia.
Otras opciones
Existen otras opciones para conseguir completar rentas en la jubilación. Puedes lógicamente vender tu vivienda actual y mudarte a una de menor valor por ser más pequeña o situarse en otra localidad.
También puedes optar por vender y vivir de alquiler. Con el capital que consigas de la operación, podrías buscar un producto de inversión que compagine seguridad y rentabilidad, para lograr ingresos mensuales.
También está la posibilidad de alquilar alguna habitación de tu vivienda. O alquilar la vivienda entera a terceros.
Si tienes la suerte de tener herederos con posibilidades económicas quizás puedas acordar una cantidad mensual a cuenta de la herencia. Siempre resultará más barato que levantar la carga de una hipoteca inversa. Pero eso sí, asesórate bien y deja las cosas claras, en un acuerdo por escrito entre particulares o ante notario.