¿Sin ahorros para comprar un piso? Así puedes convertir un local en vivienda

Los precios del mercado inmobiliario cada vez ponen más difícil el acceso a una casa digna, situación ante la que muchos se han planteado la alternativa de reconvertir un local en vivienda. Esta práctica, que cada vez está mas extendida en nuestro país, puede ayudar a aliviar el problema habitacional en territorios muy tensionados y con escasa oferta, y al mismo tiempo permite aprovechar al máximo el espacio disponible en la ciudad. Pero ¿es legal? En principio, una oficina, una tienda o una sucursal bancaria no están preparadas para su uso residencia y carecen de las condiciones de habitabilidad y salubridad necesarias, por lo que será necesario cumplir una serie de requisitos legales y normativas.

Lo primero es consultar el Plan Urbanístico del municipio en el que está inscrito el local y comprobar si dicho inmueble está construido sobre suelo urbano. Algo que lógicamente debería ser así, ya que los locales comerciales suelen estar presentes dentro de la ciudad. El segundo paso sería comprobar la limitación de viviendas por hectárea, porque si ya ha sido sobrepasada no se podrá convertir un local en vivienda. 

En cuanto al los requisitos legales necesarios para acometer este tipo de obras, lo fundamental es obtener una licencia de cambio de uso en el ayuntamiento. Las condiciones serán distintas dependiendo de la comunidad autónoma o de la ciudad en la que su ubique, por lo que hay que consultar las correspondientes al territorio que nos corresponda.

Para solicitar esta licencia, se debe presentar una serie de documentos, como la memoria descriptiva del proyecto, los planos de distribución y las características técnicas del local. Es esencial contar con la asesoría de un arquitecto o técnico competente para asegurarse de cumplir con todos los requisitos exigidos.

Esto "nos indicará si solo se pude destinar a vivienda o si cabe el uso turístico o uso residencial colectivo u hotelero. Con ello sabremos qué destino podremos darle inmueble, y solicitar la licencia y concesión de esta", explican desde el  despacho Marín & Mateo Abogados. Lo siguiente será abonar las tasas e impuestos municipales que correspondan y realizar la declaración de alteración catastral, a fin de constatar el cambio de local a vivienda.

Por otra parte, se deben cumplir una serie de normativas urbanísticas vigentes en esa comunidad autónoma, aunque todas son muy parecidas. Algunas de ellas son contar con una superficie útil mínima de 40 metros cuadrados que cumpla con la normativa de habitalidad, que la cocina y los baños tengan instalación para la salida de humos o que la altura desde el suelo hasta el techo sea de al menos 2,5 metros.

Otro requisito imprescindible para concretar el proceso será el contar con la aprobación de la comunidad de propietarios.  Así evitarás denuncias o posibles problemas que retrasen o inhabiliten tu reforma. "Ten en cuenta que sus estatutos puedan limitar la reconversión en vivienda en algunos casos", apuntan desde Marín & Mateo Abogados.

La transformación de un local comercial a una vivienda no tiene un precio definido, sino que los costes variarán en función de los metros cuadrados de la propiedad, la complejidad de la obra, así como del proyecto técnico o las tasas municipales, entre otros.

Los gastos por trámites legales suelen rondar los 1.200 euros. Mientras que la elaboración del proyecto técnico por parte de un arquitecto suele estar entre los 1.000 y los 1.500 euros. Desde idealista calculan que el presupuesto aproximado para transformar un local de 80 metros cuadrados en una vivienda de dos dormitorios sería de unos 50.000 euros. Lo cierto es que se reducen considerablemente los costes que conlleva una vivienda, pero lo ideal sería adquirir un local comercial que haya sido previamente legalizado para su transformación a vivienda.