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En un momento en el que el precio de la vivienda usada en España es de 2.153 euros por metro cuadrado, según datos de Idealista, no es raro que muchas personas se pregunten si no valdrá la pena construirse su propia casa partiendo desde cero, algo que además les permitiría controlar todos los aspectos del diseño y materiales utilizados, es decir, crear un hogar totalmente personalizado. ¿Qué cifras concretas supondría hacer realidad esta ambición?
El arquitecto Edu Saz explica en su canal de Youtube todo lo que es necesario para construir una casa en España, desglosando los precios desde la compra del terreno, pasando por la contratación de arquitectos y constructores, la adjudicación de licencias, el pago de impuestos, hasta hacer la obra y entrar a vivir.
El primer paso es adquirir un terreno que se adapte a los requerimientos de la casa que queremos construir. Y tiene que ser viable desde el punto regulatorio y práctico. Dependiendo de la localización, esta partida se va a llevar la mayor parte del presupuesto. Pero además hay que tener en cuenta el IVA (el 21% del valor), el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) si se compa a un particular -entre el 6 y el 11% del valor del terreno-, la notaría (250 euros) y el registro (unos 80 euros). Así que para un terreno de unos 130.000 euros el precio total en este paso subiría a unos 165.430 euros.
Estos se encargarán de hacer el proyecto de la casa. Será necesario un estudio topográfico en el que se plasme cómo es el terreno (entre 400 y 500 euros) y un estudio geotécnico (800-900 euros). Habrá que pagar los honorarios de los arquitectos que realicen el proyecto básico y de ejecución (18.000 euros aproximadamente, a lo que hay que sumar la dirección de obra (7.500 euros) y un coordinador de seguridad y salud (otros 3.000 euros). Y, por supuesto, a todo esto habría que añadirle el IVA, de unos 6.279 euros, con lo que el coste total de este paso sería de 36.179 euros.
Una vez redactado el proyecto de ejecución de la vivienda, se obtendrá un presupuesto de ejecución material (PEM), que no es lo que cuesta construir la casa, sino que es un precio de referencia que se usa para el pago de impuestos y licencias y que solo incluye el precio del material y de la mano de obra. El usuario lo que terminará pagando es el precio que le pase después la constructora a la que se contrate, y que será el presupuesto de ejecución por contrata (PEC). Esto se calcula sumando al PEM los gastos generales de la empresa constructora y su beneficio industrial.
Suponiendo que el PEC sea de 300.000 euros, habría que añadirle el IVA (un 10% que es el impuesto establecido por los auto promotores), lo que hará que el precio suba a 330.000 euros aproximadamente, unos 1.900 o 2.000 euros por metro cuadrado). No hay que olvidar que habrá que pagar el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO) y la licencia de primera ocupación del ayuntamiento (entre un 0,5 y un 1% del PEM). Esto supone un incremento de 11.875 euros, teniendo en cuenta el ICIO de Madrid (3,5%).
Además de todo esto, también hay que pagar las altas de suministros, que añaden unos 737 euros a la factura final, los gastos de notaría (240 euros), una vez se escriture la vivienda terminada (75 euros) y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (entre el 0,5 y 1,5 del PEM), lo que suma 2.190 euros. El arquitecto estima que el mobiliario se llevaría otros 25.000 euros.
Con todas estas partidas, el arquitecto establece que la vivienda tendría un precio final de entre 550.000 y 570.000 euros, dependiendo de si se compra el terreno a un particular o a una empresa. Sin embargo, también advierte de que esto es una estimación muy directa y hay otros factores que influyen en el coste total, como los impuestos de los trabajadores, el precio de los materiales, las cotizaciones a la seguridad social, IRPF, IVA, IBI, etc.