Alquileres baratos: por qué la fórmula de Viena (que no tenemos aquí) es la envidia de Europa

Vivir de alquiler en una de las grandes ciudades europeas cada vez es más difícil. Entre los fondos buitres, los Airbnb y la escasa oferta pública, el precio de la vivienda cada vez está más disparado, mientras que los salarios apenas suben al ritmo de la inflación. De hecho, tener trabajo y vivir alquiler ya no es garantía de una vida estable y digna. En 2023 una cuarta parte de los inquilinos de la UE estaba en riesgo de pobreza, según datos de Eurostat.

Y, sin embargo, en todo este caos una ciudad ha conseguido mantener los precios asequibles para sus ciudadanos. Se trata de Viena, donde es cierto que los precios medios se han encarecido desde 2021, pero aún así se mantienen muy por debajo de las otras grandes metrópolis europeas. El informe sobre mercados inmobiliarios de Deloitte constaba que el alquiler medio mensual en 2023 en la capital austriaca se situaba en 9,1 euros el metro cuadrado, mucho menos que los 32,8 de Dublín, los 28,5 de París, los 25,7 de Barcelona y los 21,5 de Madrid.

Y eso sin olvidar que los austriacos cobran mucho más que, por ejemplo, los españoles. En Viena se destina alrededor de un 20% del salario al alquiler, en comparación con el 60% o más en ciudades como Madrid. ¿Dónde reside el éxito del denominado modelo vienés? ¿Cómo es posible que haya conseguido que sus precios del alquiler sean la envidia del resto de capitales europeas? La clave está en un sistema de vivienda social robusto y políticas que evitan la especulación inmobiliaria.

En la capital austríaca la mayoría de las propiedades siguen en manos del Gobierno, que fomenta la construcción o la renovación de viviendas sociales, lo que incluye la adquisición de terrenos, la colaboración con asociaciones, una fuerte protección de los inquilinos y la participación comunitaria. “Creemos que la vivienda es un derecho básico, no una mercancía. A diferencia de muchas otras ciudades, como Berlín y Londres, no vendimos nuestro parque de viviendas municipales en los años 90. Esto nos ayuda a mantener bajos los precios de alquiler”, explicaba a BBC Mundo un portavoz del departamento de Vivienda de la ciudad.

Actualmente más del 60% de los habitantes viven en apartamentos municipales o subvencionados. Existen cerca de 420.000 apartamentos que no exigen depósitos ni comisiones, y están disponibles para todos los residentes con más de dos años en la ciudad. Entre el 75% y el 80% de los vieneses cumplen los requisitos para pagar un alquiler moderado y no tener ni que plantearse ser propietarios.

Así, el sistema de vivienda social vienés no está diseñado solo para personas de bajos ingresos. En esta ciudad, la zona en la que se vive no revela necesariamente el poder adquisitivo de sus habitantes. Este tipo de vivienda se encuentra en edificios históricos, muy poco flexibles en lo que respecta a cambios en sus estructuras, lo que contribuye a su aspecto arquitectónico conservador.

Otro factor que explica el éxito vienés es la existencia de viviendas de lucro limitado. Estas tienen alquileres más altos que en las viviendas sociales, pero significativamente más bajos que en el mercado privado. El hecho de que los inversores puedan obtener beneficios moderados genera un efecto amortiguador en el mercado privado, manteniendo a los especuladores a raya. Según el investigador Selim Banabak, este enfoque evita la especulación y beneficia indirectamente a quienes pretenden alquilar en el mercado privado.

Otro elemento a tener en cuenta es que la población de Viena se estancó tras la Segunda Guerra Mundial y no se recuperó hasta las décadas de 1980 y 1990, lo que ayudó a mantener la disponibilidad de viviendas. Sin embargo, es cierto que el rápido aumento de la población en las últimas décadas ha puesto una presión inédita sobre el modelo. Para contrarrestar la especulación y el abuso de plataformas como Airbnb, Viena ha implementado regulaciones específicas para los alquileres vacacionales, limitando su duración a 90 días al año. De su capacidad para adatarse a los nuevos desafíos, al crecimiento y las dificultades de sostenibilidad dependerá que el histórico compromiso de Viena con la vivienda asequible prevalezca.