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Proponer la instalación de un ascensor genera acalorados debates en las juntas de propietarios. Algunas guerras mundiales han empezado por menos. ¿Cuántos pueden decidir? ¿Quién paga? ¿Me pueden obligar? ¿Puedo yo obligar a mis vecinos? ¿Hay subvenciones? Esta maraña de preguntas puede dar lugar a pactos tan exóticos como controvertidos. Pero, tranquilos, la Ley de Propiedad Horizontal ya ha supuesto (casi) todas las casuísticas.
Has quedado con un amigo en su casa, ubicada en un edificio antiguo. Llegáis al portal cargados de bolsas y tu amigo, en vez de coger el ascensor, sube por las escaleras. Al mismo tiempo, otro propietario saca una llave, la inserta en una ranura del ascensor y, milagro, las puertas se abren. El usuario entra y desaparece. Ni una pregunta ni una invitación a los que vais cargados como burras. Flipas un poco. 150 escalones y cuatro plantas después, le preguntas a tu amigo por el tema del ascensor.
Te responde que en la junta de propietarios, no se alcanzó el acuerdo para su instalación. Él mismo votó en contra: prefiere subir las escaleras porque le viene bien hacer ejercicio. Aun así, unos cuantos vecinos decidieron seguir adelante e instalar el ascensor a su cargo. El resultado es que los propietarios que han pagado la mejora pueden usarla (bajo llave) y el resto, no.
Casos así se plantean a diario en algunas comunidades de propietarios de España. ¿Hasta qué punto es posible alcanzar este tipo de acuerdos? La Ley de Propiedad Horizontal es el conjunto de directrices que rigen en todo el territorio español las cuestiones que afectan a los bienes inmobiliarios. Las directrices de la ley son claras y no permiten resoluciones como esta. ¿Cómo pueden darse, entonces, casos como el anterior?
"En las juntas de propietarios puede acordarse todo, incluso los acuerdos menos razonables, pero hay que tener en cuenta que si se llega a acuerdos muy restrictivos, lo habitual es que la convivencia vecinal se degrade", explica Javier Espín Granizo, abogado de Tu Finca, empresa dedicada a la administración de comunidades de propietarios. Para aclarar cuáles son las situaciones más comunes, qué establece la ley y, sobre todo, cómo minimizar incómodos conflictos vecinales, te ofrecemos una guía con los casos más habituales y su solución.
Según el artículo 17.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, las comunidades de vecinos, de manera obligatoria, sin requerir el acuerdo previo de la Junta de propietarios, deben realizar "los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal".
Es decir, en términos prácticos, basta con que un propietario con movilidad reducida o mayor de 70 años solicite una mejora (ascensores, rampas, escaleras, barandillas o elementos de apoyo) para que la comunidad de propietarios deba realizarla, siempre que el importe de estas mejoras, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes. ¿Y en los casos en qué excede? La Ley vuelve a ser taxativa: sí, todos los propietarios están obligados a asumir ese coste en forma de derramas o aportaciones extraordinarias. Eso sí, cada propietario pagará en función del coeficiente de superficie de su vivienda o local que figure en la escritura de compra-venta.
En este caso, si en el inmueble no hubiera personas con problemas de movilidad funcional o mayores de 70 años, habría que someter la propuesta a la aprobación de todos los propietarios reunidos en Junta Ordinaria o Extraordinaria. Para que la propuesta saliera adelante bastaría con que fuera aprobada por mayoría simple en los mismos términos y condiciones del caso anterior; es decir, todos los dueños de los inmuebles deben asumir estos gastos de mejora.
Mantener el ascensor es uno de los gastos más altos en cualquier comunidad de vecinos, no solo porque las empresas encargadas de este mantenimiento no ofrecen precios competitivos, sino porque, además, cada actualización en la normativa del ministerio de Industria, encargada de regular las funcionalidades de los ascensores, supone un desembolso extra para las comunidades. Plantearse la instalación de un ascensor, por tanto, requiere hacer un cálculo preciso de lo que supondrá su coste de mantenimiento.
¿Y quiénes tienen que asumirlo? El artículo 9. 1 de la Ley de Propiedad Horizontal establece, nuevamente, que contribuirán al mantenimiento todos los propietarios con arreglo a la cuota de participación de su inmueble. Lo habitual es que este gasto se repercuta en la cuota ordinaria de mantenimiento de la finca que los empleados abonan mensualmente.
Las Comunidades Autónomas son las encargadas de conceder las ayudas económicas, pero hay que tener claro que primero hay que hacer el desembolso y después presentar la solicitud de subvención. "En algunos casos, los propietarios han instalado el ascensor y finalmente no han recibido ninguna aportación porque la Comunidad se ha quedado sin presupuesto para esa partida", explica Espín.
Estas ayudas, que suelen cubrir el 30% de la inversión realizada, dependen de lo especificado por los gobiernos autonómicos. En el caso de la Comunidad de Madrid, las fincas que soliciten estas subvenciones deben tener más de 15 años de antigüedad y disponer de más de tres plantas, incluida la baja. En el ámbito administrativo, el edificio no debe incurrir en alguna de las prohibiciones para ser beneficiario de subvenciones públicas ni debe tener deudas en periodo ejecutivo de pago con la propia Comunidad de Madrid.
Hasta aquí, lo que dice la ley. Pero, ¿qué ocurre con tu amigo, el que no tenía llave para subir al ascensor? ¿Puede dar marcha atrás? "Sí, la persona que quiere hacer uso del ascensor, o de cualquier otro servicio, como, por ejemplo, una piscina comunitaria, puede hacerlo pagando de una vez todas las cuotas que le correspondían en su momento", afirma Espín, que ve en este caso una nueva fuente de problemas: "de hecho, algún propietario que no ha podido hacer frente e este pago, y por ello no le han permitido hacer uso de la mejora, ha denunciado a su propia comunidad a través del presidente, el representante legal, alegando que se ve sometido a coacciones", un delito leve, según el Código Penal, castigado con una pena de multa de uno a tres meses.