Diciembre de 2017. Se vende en España el primer piso a través de un pago con bitcoin. La criptomoneda está en pleno fervor y las iniciativas para fomentar su uso se suceden. Hoy, cuatro años después, en un nuevo pico de cotización, y con el mercado inmobiliario hibernando tras la pandemia, surge una nueva tendencia para 'democratizar' la compra de pisos: su tokenización. Pero, si esto te suena a videojuego, te explicamos en qué consiste y qué ventajas e inconvenientes tiene.

Para explicarnos mejor, tener un token vendría a ser como tener una acción o participación dentro de una empresa. Lo que cambia en este caso es que se produce en el ámbito inmobiliario y en vez de dividir el capital social de una corporación se hace con una parte de un préstamo participativo. Una empresa pide un crédito y lo divide entre tantas partes como personas participen, y luego estas tienen una recompensa adicional.

Es una tendencia que procede de Estados Unidos, donde compañías como RealT ya llevan operando más tiempo con éxito de ventas en numerosas ciudades americanas. En nuestro país, existen dos empresas que se dedican a ello. RealFund, cuya web no denota gran actividad, y RentalT, que recientemente ha vendido el primer piso con estas características.

Esta última define la tokenización de viviendas como "captar el valor de ese bien, dividirlo en distintas fracciones (tokens) y digitalizarlo. De manera que un token es una parte de un bien, tiene asociado un valor proporcional y resulta fácilmente transferible y almacenable".

En su primer caso práctico lograron que, en tan solo 20 horas, fueran 32 inversores los que se hicieran con un piso en Sevilla por casi 55.000 euros. Además, la principal ventaja es que se puede entrar en la inversión con un mínimo de 100 euros y desde que cualquier parte del mundo. Es decir, una persona que vive en Alemania podría haber comprado un 10% de ese piso por 55 tokens equivalentes a 5.500 euros. ¿Y qué hace con ellos después?

El objetivo de esta venta tokenizada no es entrar a vivir en el piso, sino invertir en él y obtener rendimientos. "Si se alquila el piso recibes dividendos mensuales, y en el momento de la venta del inmueble recibirías una plusvalía proporcional a los tokens que tengas. RentalT se encarga de vender el piso y los poseedores de esos tokens recibirían una parte del beneficio. Básicamente, nosotros encontramos una oportunidad, te dejamos invertir a partir de 100 euros en tokens, reformamos la vivienda, la vendemos y tú recibes los dividendos de forma pasiva desde tu casa", nos cuenta Eric Sánchez, CEO de la empresa.

Otra de las opciones para los compradores ('token holders') de estas participaciones es deshacerse de su token antes de tiempo, antes de que se produzca la venta final del inmueble y la recogida de dividendos. Para estos casos hay dos opciones: "se puede intercambiar el token del inmueble por otro token a precio del dólar y el inversor puede convertirlo después a dinero normal en su cuenta del banco o también se puede vender el token a otro comprador que estuviera interesado dentro de la plataforma", explica Sánchez.

"Es una inversión en el sector inmobiliario en el que tienes los mismos riesgos que en el mercado normal: que el precio de mercado baje o que no se venda después. La mayor pérdida no sería que no se alquilara, sino que perdiera valor en el mercado. En este caso son inmuebles que los compramos a bajo precio de mercado, por lo que sería muy raro que bajara del precio de adquisición, máxime después de hacerle reformas, etc.", explica el CEO de la empresa.

En cuanto a los impuestos que tiene un inmueble, como IBI o la comunidad, "lo pagaría la empresa, RentalT, porque el inmueble realmente es nuestro aunque haya una serie de personas con las que tenemos un acuerdo y le pagamos los dividendos". Respecto a los impuestos, gastos de gestión y comisiones, "van incluidos en el precio final por el que el inversor compra su parte. Si su participación es de 100 euros, ahí va todo dentro".

En relación a este tipo de operaciones y cómo las controla la Comisión Nacional del Mercado de Valores, desde la compañía nos dicen que está regulado al 100% por la CNMV. "Hacemos un documento por emisión de valor por cada inmueble, validado por una empresa externa que lo comunica a la CNMV para que esté todo en orden", explican.

"La primera etapa se ha vendido a usuarios ya familiarizados con el mundo de las criptomonedas, porque solo se puede invertir así, pero en un futuro próximo se podrá hacer con euros directamente, y ahí podremos abrir un poco el tipo de inversor. Ahora mismo para un 'inversor cripto' es muy fácil hacerlo, y para el que aún no es cripto es un poco una puerta de entrada a este mundillo, porque al estar vinculado con el mercado inmobiliario es un lenguaje que la gente entiende mejor", comenta Sánchez.

En definitiva, lo recomendable, al igual que si se hace una inversión no digitalizada, es invertir aquel dinero que te puedas permitir perder. En este caso, al estar anclado a un mercado inmobiliario que suele ser estable, mal se tendría que dar para, finalmente, no vender el piso comprado entre todos o no sacar dividendos mensuales por el alquiler del mismo.