Compraventa de viviendas con inquilino dentro: una operación en auge con la pandemia

Quince mil. Es el número de viviendas que se venden en nuestro país con inquilino dentro. Un negocio que desde que comenzó la pandemia de coronavirus ha aumentado un 15%, según la plataforma especializada Inviertis. Casi siete de cada diez vendedores de vivienda en España son hombres y su edad media, según la proptech inmobiliaria Tiko, se sitúa en torno a los 52 años. Aunque la mayoría de las operaciones de este tipo se concentran en las grandes ciudades, es fácil encontrar inmuebles con estas características repartidos por todo el territorio español. Hablamos con María Matas, CEO de Comprarcasa Apimonteleón, una de las inmobiliarias especializadas en este tipo de operaciones para que nos explique en qué consiste y qué condiciones y requisitos son necesarios para hacerlas efectivas.

Antes de nada, debemos aclarar que se trata de una operación posible y perfectamente legal. La rentabilidad de este tipo de operaciones depende de lo que el propietario quiera hacer con la vivienda que adquiere. "Si lo que se busca es obtener una rentabilidad para qué vas a comprar un piso y después ponerlo en alquiler, lo mejor es arrendado porque te da ciertas garantías", explica Matas.

Por un lado, ya sabes la renta fija que vas a obtener del mismo desde el momento en el que firmas ante notario y por otro, suele ocurrir que se trata de inquilinos que llevan varios años en el inmueble y eso ofrece al nuevo propietario unas garantías de cómo afronta los pagos y cómo se comporta dentro del inmueble.

Eso sí, el inquilino, en la mayoría de los casos, mantiene las condiciones del contrato. "Como comprador, por lo general, te subrogas en la posición del arrendador anterior. Es decir, pasas a ocupar su lugar con las mismas cláusulas y condiciones", apunta la CEO de Comprarcasa. Sin embargo, hay factores que sí se pueden negociar como la posibilidad de dar por terminado anticipadamente el arrendamiento o de que sea el arrendatario el que, ante el cambio de propietario, quiera abandonar voluntariamente la vivienda.

Cuando como vendedor te pones al frente de una operación de este tipo lo primero que se debe hacer es un estudio del contrato de arrendamiento vigente en la vivienda. "Hay que conocer su se trata de un inquilino de renta antigua, si es de actual, la duración del contrato… con todo esto se pueden estudiar los derechos, si tiene derecho a la compra del inmueble y en qué condiciones… nos da una visión necesaria antes de seguir con el proceso", asevera la agente inmobiliaria.

Prácticamente en todos los casos el arrendatario tiene derecho de tanteo y retracto, es decir a adquirir la vivienda. No obstante, desde la modificación en 2013 de Ley de Arrendamientos Urbanos es renunciable. "El derecho de tanteo significa que el inquilino tiene derecho a conocer el precio por el que se va a vender y a comprar la casa antes que nadie – para esto el plazo es de 30 días -, y el de retracto, que una vez que se ha hecho la compraventa tiene derecho a quedarse con la vivienda cubriendo todos los gastos incurridos por el comprador de buena fe".

Antes de adquirir el inmueble, es importante conocer todo lo que le rodea. "Antes de dar la señal el comprador debe conocer los datos correspondientes de la vivienda en el Registro de la Propiedad”, apunta María matas. En función de lo que estipule el contrato, el nuevo propietario podrá resolver o no el contrato, "pero es necesario en todo momento que exista el preaviso de dos meses estipulado por ley". Además, existe otra posibilidad que, aunque el tipo de arrendamiento no lo ampare, el arrendatario puede negarse a abandonar el inmueble, lo que terminaría en procedimiento judicial.

Otro factor a tener en cuenta es si el inquilino permite o no que se visite el piso en venta. "Esto resulta crucial a la hora de la tasación porque evidentemente no es lo mismo un piso que se puede visitar que uno que no y en el que el comprador da por hecho que se encuentra en muy malas condiciones. Su precio disminuye significativamente, esto suele ocurrir sobre todo en los inquilinos de renta antigua, que tengamos en cuenta que su contrato es hasta el fallecimiento, por lo que conocer su edad es también fundamental", concluye la experta.