¿Cuánto hay que pagar a Hacienda por la venta de una vivienda?

Por fin hemos vendido nuestra casa y respiramos hondo por ese peso que nos hemos quitado de encima. Se acabaron las visitas y las negociaciones hasta ponerse de acuerdo en el precio. No obstante, queda un trámite importante: los impuestos que conlleva tal operación. Desde Uppers vamos a explicar cuánto se paga a Hacienda por la venta de una vivienda, es decir, cuáles son los conceptos concretos y cómo se realiza el cálculo de cada uno.

Tras vender una vivienda, un local o un garaje en propiedad el vendedor debe hacer frente a tres impuestos. Uno de ámbito estatal: el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) por la ganancia patrimonial. Y dos de ámbito municipal: la plusvalía o Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) y el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

A través del primero, en la presentación del IRPF anual, el expropietario declara la ganancia patrimonial que ha obtenido con la venta junto a las otras ganancias que haya logrado y los bienes por los que debe tributar. Si en la venta ha perdido dinero al enfrentar el importe recibido al que pagó en su día, igualmente lo debe reflejar en la declaración de la renta, pero como pérdida patrimonial.

Por otra parte, hay casos en los que la ganancia como tal está exenta del impuesto, como cuando se reinvierte el importe en una vivienda habitual o se realiza una dación en pago, es decir, se entrega la propiedad a cambio de saldar una deuda pendiente. También están exentas de IRPF las personas mayores de 65 años que venden su vivienda habitual o van a destinar la ganancia a una renta vitalicia.

Para conocer cuál ha sido la ganancia patrimonial se deben comparar el valor de adquisición y el valor de transmisión reales. El primero o valor de transmisión es la cantidad real que percibe el vendedor al finalizar la operación. Para ello se restan los gastos y los impuestos que se han generado del importe fijado en la venta.

Por su parte, el valor de adquisición es la suma de la cantidad que tuvo que pagar el vendedor por la vivienda cuando la compró junto a los tributos y los gastos de esa operación. A partir de ese dato se restan todos los posibles beneficios fiscales y las amortizaciones que haya disfrutado mientras era dueño de la propiedad.

Con ambos datos, será posible conocer si ha habido una ganancia patrimonial porque el valor de transmisión tendrá que ser mayor que el de adquisición. Es entonces cuando se tributa por tal ganancia aplicando el IRPF. Según establece la legislación, estos son los porcentajes que se deben pagar a Hacienda según las ganancias patrimoniales obtenidas:

En cuanto a los impuestos municipales, la plusvalía o IIVTNU lo aplica cada ayuntamiento. Afecta al valor del suelo o del terreno, no al valor de la propiedad en sí misma ni a las reformas que se han realizado para su mejora. El cálculo se realiza a partir del valor catastral y el periodo durante el cual el propietario ha mantenido la propiedad para después aplicar un coeficiente y un porcentaje determinados directamente por la casa consistorial.

En el IBI, el tercero y último impuesto, el ayuntamiento tiene en cuenta quién es el dueño de la propiedad a día 1 de enero para que lo abone para todo ese año fiscal. No obstante, lo habitual es que vendedor y comprador se pongan de acuerdo y cada uno pague la parte del impuesto que le corresponde según la fecha de la operación.