Alquiler adelantado, hipoteca inversa o renta vitalicia: cómo pagarte la futura residencia con la casa si no te diese con la pensión
uppers.es
Como en todas las operaciones financieras es esencial leer la letra pequeña
Mejor renta vitalicia que hipoteca inversa
Los contratos incluyen cláusulas que pueden encarecer la operación
Facua recomienda los acuerdos entre particulares, si es posible
El 90% de los mayores de 65 tiene una vivienda en propiedad, un recurso que bien aprovechado puede ayudarte a complementar la pensión, o cubrir gastos imprevistos en forma, por ejemplo, de costosos cuidados de larga duración. Existen varios productos financieros que permiten utilizar tu casa para mejorar los ingresos, incluso sin dejar de vivir en ella. Hemos estudiado la letra pequeña y te decimos los pros y los contras de cada operación.
Propiedad de la vivienda en personas mayores. CSICEnvejecimiento en RED
Los cuatro productos más ofertados para este tipo de operaciones son la hipoteca inversa, la renta vitalicia, la venta de la nuda propiedad y el contrato de venta con alquiler. Aunque es posible contratarlos siendo más jóvenes, lo interesante es hacerlo cuando cumplas los 65, por los beneficios fiscales que conlleva.
Manteniendo la propiedad de la casa
Si lo que quieres es efectivo pero no deseas perder la casa puedes contratar una hipoteca inversa o un alquiler garantizado.
Se trata de un préstamo con garantía hipotecaria para mayores de 65 años a través del cual el banco paga a los propietarios una renta mensual hasta el momento de su fallecimiento. La renta mensual se calcula en función de la edad y del valor de la vivienda. A más edad y más valor de la vivienda, más renta mensual. Al fallecimiento del, o de los beneficiarios, los herederos deben cancelar la deuda más los intereses, si quieren recuperar la vivienda. Si no lo hacen, se la queda el banco.
Ventajas. Se mantiene la titularidad de la vivienda, siempre y cuando al fallecimiento de los beneficiarios, los herederos cancelan la deuda. Están exentas de tributación, es decir, no hay que pagar en la Declaración de la Renta por los ingresos mensuales recibidos.
Inconvenientes. El Banco de España advierte que la hipoteca inversa puede llegar a revestir cierta complejidad financiera y, generalmente, el importe medio concedido es sólo del 30% del valor de tasación del inmueble. Otra gran desventaja es que la renta a cobrar no se actualiza, por lo que el capital perderá valor por efecto de la inflación. Además, como todo préstamo, tiene un plazo de vigencia determinado e incluso podría darse el caso de que la vivienda perdiese valor. Algunas entidades obligan a contratar un seguro de rentas vitalicias, con el que si se sobrevive a la fecha límite de la operación, se seguiría cobrando la renta, pero suelen ser caros y abonarse en un pago único a la firma. Además, el interés que cobra la entidad bancaria por las mensualidades recibidas está actualmente en torno al 6%, muy elevado en relación a una hipoteca normal. Se trata de un producto complejo que se contrata muy poco hoy en día.
Pensium
Recientemente ha salido al mercado Pensium. Se trata de un producto que gestiona el alquiler de la vivienda para sufragar los gastos del ingreso en una residencia, si el propietario es una persona mayor dependiente.
Ventajas. Se mantiene la propiedad. Se generan beneficios por el alquiler de la vivienda. La entidad adelanta mensualidades del alquiler si es necesario. Se ocupan de la reforma de la casa y de la gestión del alquiler. Se puede cancelar siempre que se desee.
Inconvenientes. Te adelantan hasta dos mensualidades del futuro alquiler. Te permiten financiar este adelanto descontándolo de los recibos al 5,7% de interés mensual. Tiene una comisión de apertura de 1.925 euros. Además tienes que pagar unos 750 euros de gastos al formalizar el contrato. Te cobran un 5% de cada mensualidad como gastos de gestión y hay que declarar los ingresos del alquiler en la Declaración de la Renta.
Perdiendo la propiedad de la casa
Renta Vitalicia
La renta vitalicia es un seguro de ahorro mediante el cual el propietario recibe una renta mensual de por vida a cambio de su vivienda, pero manteniendo el derecho de uso de la misma hasta su fallecimiento. La cantidad a recibir se calcula en función del valor del inmueble, y de la esperanza de vida del propietario o propietarios, ya que pueden ser beneficiarias hasta dos personas.
Ventajas. Si eres mayor de 65 y realizas la operación sobre su vivienda habitual, tendrás una exención total en el IRPF (Declaración de Renta) respecto de la posible ganancia patrimonial. Se deja de pagar el IBI, pero sí se pagan los gastos de comunidad y suministros, luz, agua, y gas. Su fiscalidad es interesante a partir de los 70 años, cuando el tipo aplicable es del 8%. Para poder beneficiarse de las ventajas fiscales hay que tener más de 65 años, que no hayan transcurrido más de 6 meses entre la operación de transmisión y la contratación de la renta vitalicia, y que el importe no supere los 240.000 euros. En el caso de una inversión mayor, solo estarán exentos de tributación los primeros 240.000 euros. Existen modalidades que permiten recibir anticipos de capital.
Inconvenientes. La entidad gestora invierte el capital de la venta de tu vivienda en fondos de inversión, con lo que la cancelación y recuperación del capital es complicada, y no están cubiertas por el Fondo de Garantía de Depósitos, por lo que si la entidad quiebra, lo puedes perder todo. La tributación no interesa a los más jóvenes porque de los 50 a los 59 años tributa un 28% del capital del seguro como renta; de los 60 a los 65 tributa por un 24% del capital; de los 66 a los 69 tributa por un 20% del capital y, solamente a partir de los 70 la tributación fiscal baja al 8%.
Venta de Nuda Propiedad
Es una variante de la renta vitalicia. Aquí vendes el inmueble a cambio de una cantidad pactada, conservando el usufructo hasta el fallecimiento, o por el número de años contratado.
Ventajas. Está pensado para personas que necesiten cancelar una deuda o necesitan liquidez. Tiene las mismas ventajas fiscales que la renta vitalicia.
Inconvenientes. Del valor de la vivienda se descuenta el usufructo, es decir, un cálculo de lo que te ahorras en alquiler durante los años previstos en el contrato. Al ser también un seguro de ahorro, tiene los mismos inconvenientes que la renta vitalicia.
Venta con alquiler
Se trata de vender la casa y a la vez formalizar un contrato de alquiler, si se quiere vitalicio, con el comprador.
Ventajas. Te aseguras seguir viviendo en tu casa. Recibes el capital por la operación.
Inconvenientes. El comprador, como compensación a la obligación de alquilarte la casa, ofrece un precio por debajo del mercado y puede diferir parte del pago de la compra. Si la venta supone una ganancia patrimonial, es decir, si la vendes más cara de lo que costó, deberás pagar el impuesto correspondiente, cuyo tipo está en el 19% de la diferencia.
Sobre todo, infórmate bien
En opinión de Carlos Martínez Cerezo, director general del Grupo Retiro, entidad especialista en hipotecas inversas y rentas vitalicias, "cada producto tiene su perfil de comprador. Las rentas vitalicias y las ventas de nuda propiedad han experimentado un aumento importante en los últimos años, no así las hipotecas inversas, pero lo mejor es conocer bien cada producto, sentarse con todos los familiares e interesados, con un abogado o asesor, y decidir con conocimiento de causa según los intereses y necesidades de cada uno".
Sobre estos productos Rubén Sánchez, vicepresidente de FACUA, advierte que "se trata de fórmulas que utilizan las entidades financieras para ganar dinero, no para hacerle ningún favor a los mayores para que disfruten de sus últimos años. Si es posible, es mejor buscar un acuerdo con particulares, un familiar, o un amigo... que contratar un producto de este tipo con una entidad financiera. En cualquier caso, nuestra recomendación es estudiar detenidamente cada tipo de contrato, y siempre con un abogado o especialista independiente".