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En España más del 80% de los jubilados poseen una vivienda en propiedad, y, sin embargo, a muchos de ellos les cuesta llegar a fin de mes porque no tienen unos ingresos por pensión muy elevados. ¿Por qué no hacer uso de su principal fuente de ahorro (es decir, su propia casa) para vivir más desahogadamente? Muchas veces es por falta de cultura financiera, por eso Juan Ángel Lafuente y Pedro Serrano han publicado 'Cómo complementar la pensión utilizando la vivienda en propiedad. Alternativas factibles para conseguir ingresos extra y seguir residiendo en casa' (McGrawHill).
Hay varias opciones para conseguir liquidez del activo ilíquido por excelencia. Las más conocidas son la venta de la vivienda, la mudanza a otra de menor tamaño, el alquiler o la hipoteca inversa, pero aquí nos interesan las alternativas que a poca gente le viene a la cabeza cuando se trata de obtener un ingreso extra que complemente la pensión y al mismo tiempo te permitan seguir viviendo en tu hogar. Son las siguientes:
El jubilado entrega su casa a cambio de otra, normalmente de menor valor que la suya, y una cantidad de dinero para compensar esa diferencia. El principal inconveniente en esta fórmula es que hay que encontrar a alguien que quiera la vivienda del pensionista y que, al mismo tiempo, a éste le interese la que le ofrecen en la permuta.
El beneficio principal de la operación es fiscal. A esta permuta inmobiliaria también se le aplica el beneficio de la Ley del IRPF para venta de vivienda habitual. Los mayores de 65 años que venden su vivienda no tienen que pagar impuesto sobre la renta por la ganancia patrimonial obtenida.
Se trata de vender la vivienda pero que el propietario mantenga el usufructo de la misma hasta su fallecimiento. Desde el punto de vista financiero es una figura muy arriesgada para los herederos. Si el titular fallece en los primeros meses tras el usufructo, el comprador se quedaría un inmueble a un precio muy inferior al de mercado. Esto tiene toda la lógica porque cuando uno adquiere una vivienda con un usufructuario paga un precio de compra con un fuerte descuento respecto a un inmueble libre de cargas.
La cifra a descontar sale de restar la edad del usufructuario a 89 (por ejemplo, si tiene 75 años son 14). Y multiplicar esa cifra por un 2% (28% en el mismo ejemplo). El valor legal del usufructo es el que sale de aplicar ese porcentaje al valor de mercado de la vivienda. Así, si está tasada en 500.000 euros, se estima que el valor dela propiedad es 360.000 euros y el del usufructo para una persona de 75 años es de 140.000 euros.
Esta fórmula queda a medio camino entre la hipoteca inversa y la venta con usufructo. El propietario vende el inmueble a un inversor pero se reserva el derecho a un alquiler vitalicio en el mismo. Se podría pactar una venta a precio de mercado y un contrato de alquiler convencional. Pero en la práctica funciona de forma parecida al usufructo: se aplica un descuento al precio de mercado y el propietario se queda en su casa hasta su fallecimiento sin tener que abonar nada.
La diferencia con el usufructo, está en que el que tiene este derecho puede alquilar la vivienda si ya no desea residir allí. En cambio, en la vivienda inversa si uno abandona el inmueble el nuevo propietario puede disponer del mismo y el realquiler está prohibido.
El propietario vende su casa a cambio de una renta vitalicia. Pero si se quiere mantener el derecho a residir en la vivienda hasta el fallecimiento (como usufructuario o en alquiler vitalicio) se puede pactar recibir una renta mensual inferior. En ese caso, se supone que la renta se percibe en parte en forma monetaria y en parte en especie. Por supuesto, si uno vende pero se queda en la casa, la cuantía mensual de la renta que percibe en la cuenta bancaria se reducirá considerablemente.
Esta fórmula es parecida al crédito, aunque con matices. Supongamos que el dueño ya no desea vivir en la casa, pero ni quiere venderla ni tiene ingresos para pagarse una residencia. En ese caso, una entidad financiera le abona el coste de esa residencia a cambio de hacerse cargo del alquiler de la vivienda y cobrar las rentas generadas por el mismo.
Las ventajas respecto a alquilar por uno mismo son que la búsqueda y gestión del inquilino la hace otro y que normalmente los riesgos asociados a ese contrato de alquiler (el principal, el riesgo de impago) también van a cargo de la entidad financiera. Por supuesto, esta entidad cobrará por sus servicios, así que se trata de una renta menor a cambio de una seguridad mayor.