Nuevas reglas de juego en la ley de vivienda: así te afectan si eres propietario o inquilino

El pacto alcanzado por el Gobierno y sus socios sobre el proyecto de Ley Estatal por el Derecho a la Vivienda establece unas nuevas reglas de juego para el alquiler en España. A fin de que el acceso a una casa se realice en condiciones asequibles, el Ejecutivo ha incluido en el acuerdo una serie de medidas que afectan tanto a inquilinos como a propietarios, esencialmente el tope de los precios y el fomento de más vivienda social. Pero, ¿cuál será su capacidad real para aliviar el problema de este mercado?

La ley confirma el tope del 2% de aumento para los alquileres en 2023 y del 3% en 2024 y determina que a partir de 2025 quedarán topados y regulados en las denominadas zonas tensionadas. Pero la aplicación efectiva de esos topes va a depender de las comunidades autónomas, que son las que tendrán la potestad para declarar una zona tensionada. Los consensos no serán fáciles. La Comunidad de Madrid, por ejemplo ya ha anunciado que no pondrá topes a los precios del alquiler. Al finan puede haber grandes diferencias de precios de unas zonas a otras.

Otra posibilidad que apuntan algunos expertos consultados por 'Cinco días' es que el tope a los precios del alquiler termine por reprimir más la oferta. Lo que a su vez implicaría un nuevo alza de precios. Otros sin embargo, defienden la efectividad de la medida, y señalan los buenos resultados que dio la experiencia en Cataluña, donde estuvo en vigor durante año y medio la limitación de los alquileres hasta que fue anulada por el Constitucional.

Con la nueva norma, los inquilinos consiguen un valioso logro frente al casero: Los gastos y honorarios inmobiliarios producidos por el alquiler de un inmueble correrán siempre a cargo del propietario Este pago extra, habitual hasta ahora, se traduce en que el inquilino podrá evitarse esos gastos abusivos que en muchas ocasiones impiden acceder a una vivienda por el desembolso inicial que supone.

También se prohíbe aumentar el alquiler por tener que asumir nuevos gastos, como los de la cuota de la comunidad, tasas de basura o cualquier otro que no estuviera acordado anteriormente.

Para el pequeño propietario la nueva ley prevé incentivos fiscales para compensar el tope de precios. Tendrán una deducción del 90% sobre los rendimientos del alquiler si bajan la renta en más de un 5%, siempre que la vivienda esté en zona tensionada de precios. También habrá una bonificación del 70% para el propietario que arrende un inmueble a una persona joven, comprendida entre los 18 y los 35 años, o a una Administración Pública o entidad sin fines lucrativos.

Cabe destacar que todas las bonificaciones contempladas en la nueva norma se concederán únicamente a los caseros con personalidad física, quedando excluidos bancos y fondos buitre, y cuyo inmueble se ubique en una zona tensionada. 

 El Gobierno ha anunciado que financiará con fondos europeos 43.000 nuevas viviendas para el alquiler asequible, que se sumarán a los 50.000 inmuebles adicionales procedentes de la Sareb, el banco malo. El problema es que pasarán años hasta que estén disponibles. Según cálculos del propio Ejecutivo, el plazo para cumplir su plan de alcanzar un 20% de vivienda pública en España es de "aproximadamente" 20 años. Nuestro país no llegaría a un 45% de vivienda pública como el que luce Viena hasta 2681. Nada menos que 27 generaciones.

Además, la entrada al mercado de esta vivienda no resolverá ni mucho menos el problema de la oferta, ya que precisamente en las zonas más tensionadas del país como Madrid y Cataluña, la presencia de la Sareb es más bien escasa.