¿Qué pasa con el contrato de alquiler si mi casero decide vender el piso en el que vivo?
El dueño de una vivienda puede decidir poner a la venta su inmueble alquilado en cualquier momento, aunque haya contrato de alquiler vigente
El propietario deberá notificar por escrito al inquilino con un plazo mínimo de 30 días previos a la fecha de compraventa
El arrendatario tiene preferencia respecto a otros interesados en el caso de que quiera comprar la vivienda
Hay pocas cosas más alarmantes para alguien que vive de alquiler que una llamada de su casero avisando de que va a poner el piso en venta. No importa si lo hace porque no tiene más remedio, porque ha recibido una oferta que no puede rechazar o por cualquier otra razón. Lo primero que se va a preguntar el inquilino es: "¿Puede hacerlo?" Y lo segundo: "¿Qué va a pasar conmigo?, ¿Podré seguir viviendo aquí?". Desde el portal inmobiliario Fotocasa nos despejan todas las dudas que puedan surgir y los pasos que debe dar el propietario en esta situación.
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Lo primero que hay que saber es que el dueño de una vivienda puede decidir poner a la venta su inmueble alquilado en cualquier momento a pesar de que haya un contrato de alquiler vigente y un inquilino viviendo en ella. Eso sí, hay una serie de requisitos que debe cumplir.
Pasos a dar por el propietario
En primer lugar, el arrendador debe notificárselo por escrito al inquilino con un plazo mínimo de 30 días previos a la fecha de compraventa. Ahí deberá constar la intención de vender, el precio de venta, la fecha en la que se prevé poner en venta y otras informaciones y condiciones relacionadas.
De manera general, el inquilino tiene preferencia respecto a otros interesados en el caso de que quiera comprar la vivienda. Pero siempre y cuando iguale las condiciones acordadas con el vendedor y que no exista una cláusula en el contrato de alquiler que especifique que este renuncia a este derecho.
Acto seguido, el casero deberá comunicar a los potenciales compradores la existencia de un contrato de alquiler vigente, así como el estado del mismo. También tendrá que informar si el inquilino cumple con los plazos o si respeta la vivienda para que decida si quiere seguir con la operación o no.
¿Pueden visitar la vivienda posibles compradores mientras el inquilino siga viviendo en ella? Eso tendrán que consensuarlo propietario y arrendatario, pues el primero siempre necesita el consentimiento del segundo para acceder a la vivienda mientras esté vigente el contrato de alquiler.
Cuando el inquilino quiere mantener el alquiler
Puede ocurrir perfectamente que el inquilino no quiera o no pueda comprar la vivienda, prefiriendo mantener el alquiler. En ese caso, ¿puede seguir vigente el contrato aunque la vivienda cambie de propietarios? Aquí hay varias posibilidades:
- Si la vivienda y el contrato de arrendamiento están inscritos en el Registro de la Propiedad, debe mantenerse dicho contrato hasta su finalización. Es decir, el inquilino podrá seguir viviendo allí hasta que el contrato del alquiler acabe y el nuevo propietario no podrá usar la vivienda hasta ese momento.
- Si la vivienda está inscrita en el Registro de la Propiedad pero el contrato no, el comprador de la vivienda deberá soportar el arrendamiento durante los primeros cinco años de vigencia del contrato de alquiler si se trata de una persona física -siete si es una persona jurídica-. A partir de ahí, tendrá que indemnizar al inquilino con la cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año de contrato que, excedido el plazo, reste por cumplir.
- Si ni la vivienda ni el contrato están inscrito en el Registro de la Propiedad, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) se sirve del artículo 1571 del Código Civil que dice que “el comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta”. Por tanto, el propietario podrá finalizar el contrato y el inquilino deberá abandonar la vivienda en cuanto se le notifique en un plazo de tres meses, aunque este podrá solicitar una indemnización al dueño por daños y prejuicios.
- Si la vivienda está sujeta a una hipoteca y el actual propietario no paga el préstamo hipotecario, el alquiler se mantendrá aunque la vivienda haya pasado a ser propiedad de la entidad bancaria.