Junta extraordinaria de vecinos: cómo y por qué se puede convocar
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Todas las juntas de vecinos que tengan lugar fuera de la junta anual se considerarán extraordinarias
Existen dos motivos principales para convocarla: obras o cambio de administrador
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La junta ordinaria de vecinos se celebra de manera anual, pero en ocasiones es necesario tratar temas de importancia y de manera urgente, lo que exige una junta extraordinaria. En estos casos, hay que tener en cuenta que existen determinados requisitos para la convocatoria de una junta extraordinaria de la comunidad de propietarios con el fin de que tenga validez legal.
La convocatoria de la junta extraordinaria de vecinos es una de las formalidades que tienen que llevarse a cabo con arreglo a la Ley de la Propiedad Horizontal. De esta forma, los acuerdos que en ella se alcancen tendrán validez legal. Como se indica en el artículo 16 de dicha ley, la iniciativa de convocatoria pude recaer en dos figuras:
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- El presidente de la comunidad. Tiene la potestad de convocar la junta ordinaria anual, pero también tantas juntas extraordinarias como considere oportunas para el buen funcionamiento de la comunidad.
- Los propietarios. La iniciativa de convocatoria puede recaer en los propietarios. Para ello deben solicitar la junta extraordinaria al menos el 25% de los propietarios, o en su defecto, el 25% de las cuotas de representación. La convocatoria de la junta extraordinaria es una de las obligaciones que tiene el presidente de la comunidad.
¿Cómo se convoca una junta extraordinaria?
El primer paso es que los vecinos soliciten al presidente su celebración. Puede hacerlo un solo propietario, representando al resto, o bien varios o la totalidad de los vecinos convocantes.
La solicitud al presidente puede ser oral, pero se recomienda que se haga por escrito, a través de correo certificado o burofax, informando de los siguientes aspectos:
- Orden del día que indique los puntos a abordar en la reunión. También se podrán añadir temas que otros vecinos hayan solicitado por escrito.
- Fecha y hora de la realización de la junta extraordinaria.
- Listado los propietarios que no están al corriente de pagos y, por tanto, privados de su derecho de voto.
- El motivo de la urgencia de la convocatoria también puede ser añadido.
Si el presidente hace caso omiso de la petición, los vecinos están legitimados para convocar la junta extraordinaria. Pueden solicitar ayuda al secretario o al administrador de la finca, si lo hubiera, para las citaciones a los vecinos.
Este paso es importante porque si alguno de los vecinos no tiene constancia de la convocatoria, aunque los acuerdos sean válidos, tiene el derecho a impugnarlos judicialmente en el plazo de un año.
Respecto al plazo para convocar la junta extraordinaria de vecinos, la normativa no marca un plazo mínimo, sino que apunta que debe ser convocada con la antelación suficiente para que todos los propietarios estén informados y puedan asistir. La convocatoria puede comunicarse por diferentes procedimientos:
- Por escrito de manera individual a cada vecino, a través del correo ordinario o el e-mail.
- A través de una publicación en el tablón de anuncios o en cualquier punto visible del inmueble si no ha sido posible la notificación de manera individualizada.
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¿Por qué se convocan este tipo de juntas?
Las juntas extraordinarias pueden convocarse tantas veces como sea necesario, pero lo más recomendable es que solo se celebren para tratar temas urgentes que afecten de manera significativa a la comunidad.
En una junta extraordinaria de vecinos se puede tratar cualquier tema propuesto por los propietarios de una comunidad de vecinos con cierta urgencia o que no puedan esperar a la junta ordinaria, que ha de convocarse al menos una vez al año.
Es habitual convocar juntas extraordinarias para aprobar la ejecución de obras o para cambiar de administrador de fincas.
¿Cómo hacer el acta?
Una vez realizada la junta extraordinaria, debe levantarse acta de la reunión, que correrá a cargo del secretario. Los puntos que debe recoger son los siguientes:
- Circunstancias de la convocatoria. Se recogerá el lugar, fecha y hora de la junta, así como los asistentes, tanto en primera como en segunda convocatoria. Se debe indicar si se trata de una junta ordinaria o extraordinaria, y los propietarios que no están al corriente de los pagos, y que por lo tanto, no tienen derecho a voto.
- Orden del día. Se deben indicar los temas tratados en la junta, las votaciones efectuadas y el resultado de las mismas. También se deben anotar los ruegos y preguntas realizados por los diferentes vecinos y las respuestas trasladadas.
- Firma. El acta debe estar firmada tanto por el presidente de la comunidad como por el secretario. A continuación, deberán remitirse copias firmadas a todos los propietarios, tanto los que han asistido a la junta, como a los ausentes.