¿Cuánto cuesta convertir un local en vivienda?
El mercado inmobiliario evoluciona a gran velocidad y convertir un local en vivienda es una actividad cada vez más habitual
Además de las obras, los trámites suponen una serie de gastos a tener en cuenta
Cuánto cuesta construirse una casa desde cero en España: un arquitecto lo desglosa
Hoy en día, convertir un local en vivienda es uno de los negocios con mayor rentabilidad que existen, teniendo en cuenta los altos precios de la vivienda en grandes ciudades como Madrid, Barcelona, Palma de Mallorca o Bilbao. Desde el estudio de arquitectura CBC aseguran que “en los últimos 4 años, los locales convertidos en vivienda han crecido un 8.500% y la tendencia es que siga subiendo”.
Tener una vivienda en propiedad es un activo importante y la rentabilidad puede ser muy interesante, “un propietario de un local de 60 m² puede optar por alquilar de forma profesional por 600€/mes, o puede convertir el local en una vivienda, sacar dos habitaciones y alquilarlas por 500€/mes cada una, obteniendo un ingreso de 1.000€/mes”, aseguran los expertos del estudio de arquitectura.
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El mercado inmobiliario español está cambiando a gran velocidad y convertir un local en vivienda es una actividad cada vez más habitual. Es una solución para poner en valor un inmueble que quizá no estamos utilizando o que queremos rentabilizar de otra manera.
Cuánto cuesta convertir un local en vivienda es una pregunta que cada vez más personas se hacen, no obstante, antes de plantearse dicha pregunta hay que asegurarse de que se puede cambiar el uso del local, por lo tanto, hay que comprobar:
- Que el inmueble está en suelo urbano. Puedes hacerlo en el Plan Urbanístico del municipio.
- Que el inmueble no supera la limitación de viviendas por hectárea, así como cualquier barrera constructiva o técnica. Para ello existe el Código Técnico de la Edificación.
- La normativa de hábitat de la comunidad autónoma es fundamental para convertir un local en vivienda. Describe las condiciones que debe tener una vivienda para ser considerada habitable. Por ejemplo: dimensiones mínimas y proporciones entre sus espacios.
- El estatuto de la comunidad de propietarios, porque quizá limite el uso del suelo o tu proyecto afecte a los servicios comunes del edificio.
Si el local cumple con todos estos requisitos, es el momento de pensar en el coste que podría tener el conjunto de la operación urbanística.
El coste de convertir el local en vivienda
“Los gastos que se generan pueden variar en función de los metros cuadrados, el acondicionamiento o reforma para hacer habitable el local y por tanto, el proyecto, estudios de viabilidad, tasas e impuestos y otros trámites. El coste suele establecerse desde los 20.000€ para los locales para viviendas pequeñas tipo estudio entre 35-40m2 y superar los 50.000€ para locales a partir de 80m2. Estos precios son orientativos del mercado y pueden variar según la comunidad autónoma, tasas e impuestos, materiales y requisitos”, aseguran desde NEXA Gestión, una empresa multiservicio especializada en la gestión de activos inmobiliarios.
La conversión de un local comercial en vivienda en España es un proceso en el que afectan multitud de factores:
- Ubicación. Los gastos relacionados con la transformación varían según la región, siendo las áreas urbanas propensas a costes más elevados que las zonas rurales.
- Estado actual del local. Si el local requiere obras de remodelación o renovación, los costes se incrementarán. Esto incluye la instalación de servicios esenciales como fontanería, electricidad o calefacción.
- Tamaño del local. El tamaño del local impacta directamente en los costes, por lo que espacios más grandes pueden dar lugar a un aumento de los mismos.
- Requisitos legales y permisos. Es esencial conseguir los permisos necesarios y cumplir los requisitos legales y administrativos. Esto implica una serie de gastos asociados que hay que tener en cuenta. Además de los impuestos de compra y venta, algunas comunidades imponen tasas adicionales para la conversión, además de licencias de obra y el Impuesto de construcciones y obras. Debemos tener en cuenta que las nuevas escrituras, el cambio en el Registro de la Propiedad y otros gastos asociados pueden oscilar entre el 15%-20% del coste total.
- Profesionales comprometidos. La contratación de profesionales como arquitectos o contratistas es un requisito obligatorio para llevar a cabo el proyecto de conversión. Dependiendo de la envergadura, un proyecto técnico puede tener un coste de 1.500€ a 3.000€. Este precio incluye la intervención de arquitectos y técnicos, así como posibles ajustes al diseño inicial.
- Materiales y acabados. La elección de materiales y acabados impacta en el presupuesto final, ya que optar por materiales de alta calidad y acabados personalizados puede incrementar los costes. Las reformas son el aspecto más variable en cuanto a coste. Una buena distribución, instalaciones adecuadas, aislamiento y decoración pueden hacer que el presupuesto varíe entre 15.000€ y los 40.000€, o incluso más, dependiendo de la calidad de los materiales y la extensión de la reforma. Un precio de referencia podría ser sobre los 500 €/m2.