Un fallo en la caldera, una persiana rota, la cisterna que no carga… Son muchas las averías que nos podemos encontrar en una vivienda, pero cuando se trata de un piso de alquiler, comienzan las dudas sobre quién tienen que hacerse cargo, si casero o inquilino.
Lo cierto es que los derechos y obligaciones del casero y del inquilino son diferentes y todo dependen del tipo de avería y las circunstancias en las que se producen. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) recoge en el capítulo IV los derechos y obligaciones de las partes, y especifica en el artículo 21 las normas que rigen la conservación de la vivienda.
"El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil". Es decir, el casero será el responsable de las reparaciones que impliquen que la vivienda esté en condiciones de ser habitada.
“Por su parte el inquilino es el responsable de reparar las pequeñas averías ocasionadas por el uso cotidiano de la vivienda y las averías provocadas por el mal uso de los elementos de la vivienda”, aseguran desde Fotocasa.
Obligaciones del propietario de la vivienda
Se encargará del mantenimiento de suelos, paredes y techo: esto comprende circunstancias tales como la aparición de moho, goteras, una persiana que se viene abajo o, por ejemplo, una ventana que no cierra convenientemente. Es decir, el correcto mantenimiento del continente de la vivienda, es decir, de la estructura de esta, corre a cargo del propietario.
Tendrá que sustituir los electrodomésticos que no funcionen (cuando la vivienda se alquile con ellos incluidos): por ejemplo, si el horno o la nevera dejan de hacerlo, ojo, no por un mal uso del inquilino, sino por circunstancias accidentales, como una tormenta o, simplemente, porque ha llegado el final de su vida útil, el titular de la vivienda debe encargarse de su arreglo o sustitución.
Velará porque las instalaciones de electricidad y agua funcionen bien: por ejemplo, si salta la luz constantemente o no sale agua caliente, el propietario tendrá que solucionar el problema en el menor plazo de tiempo posible. Es decir, el correcto funcionamiento de los suministros es su responsabilidad.
¿Qué reparaciones corren a cargo del inquilino?
Se encargará de las pequeñas reparaciones fruto del desgaste: la manilla de una puerta que se abre y se cierra con frecuencia o el atasco de una tubería de la cocina, son algunas circunstancias de las que deberá ocuparse.
Tendrá que reparar los muebles y utensilios dañados: ya sea porque se le ha caído al suelo un jarrón que formaba parte de la vivienda alquilada, o porque ha forzado en exceso una puerta del armario. Situaciones así, son responsabilidad del inquilino.
Resolverá las acciones no aprobadas por el propietario: por ejemplo, si se han pintado o taladrado paredes sin autorización, estas deben quedar tal y como estaban cuando se inició el alquiler (siempre y cuando el propietario así lo solicite)
¿Qué hacer si surge una avería en un piso de alquiler?
Si surge una avería en un piso de alquiler, es importante seguir estos pasos:
El inquilino debe comunicar la avería al propietario lo antes posible. La forma de comunicación puede estar especificada en el contrato de alquiler, pero generalmente se puede realizar por teléfono, correo electrónico o incluso de forma verbal.
El propietario debe enviar a un técnico o personal cualificado para evaluar la avería y determinar su causa.
En función de la causa de la avería, se determinará quién es responsable de su reparación. Si la avería es responsabilidad del propietario, este deberá asumir los costes de esta. Si la avería es responsabilidad del inquilino, este deberá pagar la reparación o los daños causados.
Es recomendable que el inquilino solicite un presupuesto por escrito al técnico o empresa que realice la reparación. Esto le permitirá tener una prueba del coste de la reparación en caso de que deba asumirlo.
Si el propietario se niega a reparar la avería o si el inquilino no está de acuerdo con el coste de esta, pueden acudir a los mecanismos de resolución de conflictos previstos en la LAU. Estos mecanismos incluyen la mediación, el arbitraje y la vía judicial.