Claves para reclamar los gastos de constitución de la hipoteca, aunque sea de hace 20 años

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea, TJUE, acaba de publicar una sentencia que obliga a los bancos a devolver los gastos de constitución de las hipotecas firmadas antes del 10 de noviembre de 2018, cuando entró en vigor la nueva normativa. Ahora se pueden reclamar los gastos de notaría, de registro, de gestoría y de tasación que te cobró el banco al firmar la hipoteca, y que ascienden de media a más de 1.000 euros. También se puede reclamar la comisión de apertura, si te la cobraron. Una gran parte de los afectados tienen más de 45 años.

"Era una práctica habitual, en la escritura de la hipoteca se incluía una cláusula por la que el comprador se hacía cargo de los gastos de notaría, de registro, de gestoría y de tasación", explica Fernando Herrero, experto en reclamaciones de la asociación en defensa de los usuarios de banca, ADICAE, "la sentencia del tribunal europeo ha declarado que esta práctica es abusiva, y por lo tanto los bancos deben devolver el dinero cobrado por ello", afirma Herrero.

Todos aquellos que hayan pagado estos gastos pueden pedir su devolución. El derecho a denunciar una cláusula por abusiva no prescribe. Por lo tanto tienen derecho a pedir la devolución tanto los que tengan una hipoteca en vigor, como los que la hayan cancelado, "las que se han cancelado hace mucho objetivamente también tienen derecho, pero por nuestra experiencia, si han pasado más de cinco años desde la cancelación, es altamente improbable que la demanda salga adelante", cuenta el experto de ADICAE. Según las asociaciones de consumidores, alrededor de 8 millones de hipotecas pueden beneficiarse, "si tenemos en cuenta la gente que firmó hipotecas hace 15 o 20 años y los que están acabando de pagar o han cancelado hace poco, la medida afecta a mayores de 50 en un porcentaje muy significativo", informan desde la Organización de Consumidores y Usuarios, OCU.

Qué se puede reclamar

Se pueden reclamar los gastos de notaría, de registro, de gestoría y de tasación. Estos gastos pueden ir desde los 800 a los 2.000 euros, en función del monto de la hipoteca. La sentencia también deja abierta la posibilidad de reclamar la comisión de apertura aplicada por muchos bancos. En la reclamación de esta comisión, es el banco quien debe demostrar que el importe obedece a un gasto que tuvo que hacer por la concesión de la hipoteca a solicitud del cliente. Si eso no es así, la cláusula resultará abusiva. En la mayor parte de los casos, este aspecto no está explicado en detalle en la escritura, como dicta la norma, y los jueces tienden a dar la razón a los hipotecados. Las comisiones de apertura practicadas oscilan entre el 1% y el 3%, con lo que para una hipoteca de 100.000 euros se pueden recuperar entre 1.000 y 3.000 euros.

Aunque hay discrepancias al respecto entre los juristas, lo que es más difícil de reclamar es el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que puede suponer hasta 3.000 euros dependiendo de la cuantía de la hipoteca.

Lo primero que debes hacer es presentar una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente del banco. Si pasan dos meses y no te contestan o desestiman tu petición, que es lo habitual, deberás interponer la correspondiente demanda judicial solicitando la nulidad de la cláusula, y la restitución de los gastos abonados. Será necesaria la intervención de abogado y procurador.

La mejor alternativa es incorporarse a las demandas colectivas que están poniendo en marcha las asociaciones de consumidores. Tanto ADICAE, como Asufín, OCU o FACUA tramitan ya estos procedimientos y lo que piden es hacerse socio de la entidad, que suele costar unos 50 euros al año.

Por otra parte, muchos despachos de abogados se han especializado en estos procesos contra la banca y no cobran nada hasta la sentencia que finalmente condena a costas al banco. También puede que te pidan un adelanto de 200 euros para pagar al procurador.

Hay que armarse de paciencia. Si se presenta la demanda de manera colectiva, el recorrido es de unos dos años. Pero si la demanda se hace de manera individual, pueden pasar cuatro años hasta que el juzgado dicte sentencia.

Para Fernando Herrero "la banca juega la baza de desincentivar a la gente para que no reclame diciendo que supone años de procedimiento, por ello desde las asociaciones de consumidores pedimos un mecanismo de resolución colectiva extrajudicial, pero eso depende de varios factores, como la voluntad política, la posición de la banca, etcétera. La vía más eficaz es la acción judicial colectiva, para la que están legitimadas las asociaciones de consumidores, entre otros. ¿Por qué le vas a regalar 1.000 euros a tu banco?", se pregunta Fernando. A través de este proceso, los afectados se suman a una acción conjunta contra una entidad, y la sentencia afecta a todos los clientes de ese banco. De este modo se acortan los plazos y no se saturan los juzgados con demandas individuales.

La sentencia especifica que en el caso de que el consumidor haya obtenido la nulidad de su cláusula y haya conseguido la restitución de los gastos pagados, se considera abusivo que se le impongan parte de las costas del juicio. Esto es, si el juez te da la razón, las costas deben ser abonadas por la banca. Desde la OCU animan a reclamar directamente al banco ya que "se lo pensará un poco más a la hora de litigar sabiendo que si se considera abusiva y nula la cláusula, será el banco quien asuma los costes judiciales”, aseguran.

Por último has de tener en cuenta que los gastos de constitución de la hipoteca se desgravan en la declaración de IRPF, por tanto, si te devuelven el dinero y te desgravaste los gastos en su momento, deberás informar a Hacienda e incluirlo en la declaración del ejercicio correspondiente.