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La invasión rusa de Ucrania ha provocado un terremoto en los mercados financieros que amenaza con prolongarse y hacerse sentir en todos los sectores, entre ellos el inmobiliario. Se prevé una reducción de la demanda y que se eleven los costes de materias primas y construcción, pero los expertos apuntan a que la vivienda va a seguir siendo un buen valor refugio en 2022 frente a la inestabilidad de la bolsa y el incremento de la inflación. Además, al bajar la demanda los precios pueden no subir en exceso y se podrán adquirir inmuebles a costes aceptables.
El cambio de hábitos en los hogares con la implantación del teletrabajo, los bajos tipos de interés y el ahorro acumulado explican el resurgir del mercado inmobiliario y que el volumen de hipotecas firmadas se dispararan en 2021. Concretamente, la compraventa de viviendas alcanzó las 565.523 operaciones, según datos del INE. Algunos indicadores han alcanzado niveles que no se veían desde antes de 2008, en pleno boom del ladrillo, pero la situación sigue estando lejos del escenario previo al estallido de aquella burbuja inmobiliaria, aunque siempre hay riesgos que conviene no despreciar.
La rentabilidad de la vivienda en España se redujo en 2021 después de una década, cerrando el ejercicio en el 6,5%, por debajo del 6,8% registrado un año antes, motivado principalmente por el descenso del precio de los alquileres, según un estudio de Fotocasa. Pese al dato, la rentabilidad de la vivienda se mantiene como uno de los focos de inversión con menor riesgo del mercado y se mantiene un punto por encima que hace 5 años (5,5%).
Por tanto, sigue siendo buen momento para invertir en el mercado inmobiliario si no estás interesado en la bolsa o la renta fija. Para ello hay diversas puertas de entrada, desde la compra directa de la vivienda a las plataformas de crowfunding inmobiliario. La compra de inmueble, para uso como primera vivienda, como fuente de ingresos adicional en forma de rentas del alquiler o venta años después, sigue siendo la principal forma de inversión. Eso sí, debes saber que en la nueva Ley de Vivienda se incluye un impuesto para las viviendas vacías a través del recargo del IBI de hasta el 150%. El objetivo es desincentivar la desocupación de pisos.
En cualquier caso, debes tener en cuenta que la compra de vivienda debe ir de la mano de unas buenas condiciones de hipoteca. Importante saber de antemano cuánto te puede prestar el banco y si, tus finanzas personales te lo permiten, aportar una entrada que supere el mínimo que solicita la entidad bancaria. Si tu interés es alquilar la vivienda asegúrate de que la renta que cobres sea lo suficientemente provechosa como para que te queden ganancias después de cubrir la cuota de la hipoteca y los gastos de la casa, a saber: el IBI, mantenimiento, la comunidad y la tasa de basura.
Otro punto que debes tomar en consideración es escoger una vivienda cuyo valor esté acorde al alquiler que puedes encontrar. Comprar barato no significa mayor rentabilidad. Deberás estudiar dónde su ubica la vivienda, la calidad del activo, su estado actual, las perspectivas económicas de la zona, comunicaciones, servicios y las condiciones de la demanda de los inquilinos, además de su posible perfil. Encontrar un buen inquilino es clave en el éxito de la operación. Si deseamos garantizarnos el cobro mensual, disponemos de la opción de contratar un seguro o solicitarle un aval bancario.
Una de las fórmulas de inversión más en auge y que está revolucionando el sector es el crowfunding inmobiliario. Se trata de hacer causa común con otros inversores para adquirir una vivienda o financiar una promoción inmobiliaria. Pasan a convertirse en copropietarios del inmueble y se benefician de la parte proporcional que les corresponda del alquiler o venta de un inmueble.
Una de sus ventajas es que es una fórmula democrática que permite participar no solo a grandes inversores, sino también a aquellos con una capacidad económica más reducida, incluso con aportaciones muy pequeñas. Además, no es necesario ser un experto en el sector, ya que se puede confiar en los gestores de la plataforma de crowfunding encargada de localizar las oportunidades de inversión. Luego las pone a disposición de los clientes y a cambio recibe una comisión que no suele superar el 10%.
Hay que recordar que ninguna inversión, tampoco la inmobiliaria, está libre de riesgos. Y en el caso de esta modalidad tampoco tiene el respaldo ni la garantía de ningún fondo. Sin embargo, es posible minimizar los peligros diversificando en diferentes proyectos. Además, todas las plataformas de crowdfunding inmobiliario están sujetas a la supervisión y control de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) para evitar fraudes.
Cinco comunidades en España tenían una rentabilidad de la vivienda igual o por encima de la media española en 2021, cifrada en el 6,5%, como ya apuntamos antes. La Región de Murcia (7,5%) pasa al primer lugar del ranking, por delante de Navarra (7,3%), Comunidad Valenciana (7,3%), Cataluña (6,6%) y Canarias (6,5%). Por el lado contrario del espectro hay que citar a Extremadura (5,8%), País Vasco (5,5%), Galicia (5,5%), Madrid (5,2%) y Baleares (5,0%). El caso de la comunidad balear es llamativo ya que ha pasado de ser la segunda más rentable de los años 2007, 2008, 2009 a ser la menos rentable.
Por ciudades, Gandía (Valencia) vuelve a ser la más rentable de España con un 9,6%. La playa, la gastronomía, el buen clima y sus buenas comunicaciones tanto por carretera como tren la convierten en el municipio costero ideal. Por detrás se sitúan Lleida capital (7,6%), Algeciras (7,5%), Roquetas de Mar (7,5%), San Cristóbal de la Laguna (7,5%), Santa Lucía de Tirajana (7,4%), Jerez de la Frontera (7,2%), Santa Cruz de Tenerife capital (7,0%), Cartagena (6,9%) y Manresa (6,8%).
Por el contrario, las ciudades menos rentables del país son: Donostia-San Sebastián (3,6%), La Moraleja (3,7%), Sant Cugat del Vallès (4%), Pozuelo de Alarcón (4%), Getxo (4%), Santiago de Compostela (4,2%), Las Rozas de Madrid (4,2%), Fuengirola (4,2%), A Coruña capital (4,3%) y Sitges (4,3%).