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El Ministerio de Vivienda ha presentado esta semana el nuevo sistema nacional de precios de referencia del mercado de alquiler, un sistema que permite consultar el precio de referencia de la vivienda, estableciendo un rango máximo y mínimo en función de la zona y las características de cada vivienda. Como cada semana en 'MoneyTalks', Javier Ruiz nos explica cómo se ha calculado y para qué sirve este índice de precios del alquiler.
Esta herramienta, que puede consultarse ya aunque entrará en vigor el 13 de marzo tras su publicación en el BOE , va a ser de gran utilidad tanto para los ciudadanos como para las autoridades. A los primeros les va a proporcionar la radiografía más realista que hay del mercado ahora mismo. Se puede consultar el precio que se debería pagar en el mercado por el alquiler en cualquier zona de España teniendo en cuenta el tamaño de la vivienda, su ubicación, su año de construcción, si está renovada o no, si tiene ascensor, aparcamiento, zonas urbanas, etc.
Los precios establecidos en la horquilla son producto de un cálculo a partir de datos tomados de Hacienda, del Catastro, del Banco de España, del INE y del Ministerio de Vivienda. Eso sí, estos precios que marca el índice pueden estar muy por debajo de los que se pide en Idealista, Fotocasa y demás portales inmobiliarios. Hay gran discrepancia entre lo que tenemos y lo que algunos caseros desean tener, en algunos casos una diferencia que puede llegar al 60%. Así, esta herramienta funciona como 'espejo retrovisor' para averiguar en qué rango están los precios de viviendas similares a la que buscamos y saber si, en definitiva, están intentado colárnosla.
Pero, sobre todo, el nuevo índice de precios del alquiler debería servir para que las comunidades autónomas puedan poner topes al precio del alquiler de los inmuebles que se encuentren en las denominadas zonas tensionadas, es decir, en aquellas en las que se ha producido un incremento sostenido en los precios de los alquileres en los últimos años y en las que estos suponen más del 30% de la renta.
El índice es un bisturí para el ciudadano y un arma para las autoridades. El problema es que la pistola la tiene el Ministerio de Vivienda, pero las balas las tienen las autonomías. Y este arma solo se dispara si las dos administraciones quieren. Si no, lo que tenemos es una gran herramienta informativa y de consulta pero de poca utilidad.
Tenemos tres perspectivas diferentes del índice entre las autonomías. En primer lugar está Cataluña, que ya creó su propio índice de precios del alquiler basándose en las fianzas depositadas. Pero tuvo un escollo legal -fue declarado inconstitucional- y también lidia con un problema técnico-económico, porque las fianzas tienen una antigüedad y, por tanto, la información se queda desfasada. El nuevo índice del Gobierno le puede permitir declarar zonas tensionadas, pero a la Generalitat no gusta el sistema escogido por el ministerio.
Un segundo grupo de autonomías lo conforman Asturias, Navarra y el País Vasco, que sí van a utilizar el índice para declarar zonas tensionadas. Finalmente están las comunidades gobernadas por el PP, que sostiene que el mercado de la vivienda es libre y no hay que tocar absolutamente nada. Madrid ya ha dicho que no lo va aplicar, Andalucía tampoco y la Comunidad Valenciana se lo está pensando.
El argumento fundamental que esgrime Isabel Díaz Ayuso para no aplicarlo tiene cierta base de razón. Sostiene que hay muchos pequeños propietarios a los que no quiere limitar la rentabilidad de un activo que han pagado. Es un argumento legítimo, pero esconde una pequeña trampa. La declaración de zona tensionada puede excluir a esos pequeños propietarios y afectar solo a los grandes tenedores.
La Ley de Vivienda permite fijar una línea entre unos y otros. A finde cuentas, quien tiene más de 10 viviendas suelen ser fondos de inversión oportunistas que juegan a especular con la vivienda, y cuando se especula con esto tenemos un problema. No querer utilizar el índice de precios del alquiler es poner la ideología por encima de la economía.
Es cierto que no hay una solución universal para el problema del alquiler en toda España porque el mapa es muy variado, pero la libertad de mercado absoluta no es la solución. La declaración de zonas tensionadas permite congelar el mercado durante dos o tres años, tiempo que permite afrontar la solución verdadera: una inversión pública masiva y construcción de vivienda. En definitiva, las comunidades autónomas tienen una pistola, pero la cuestión es saber si ponen balas. Para saber más sobre cómo ha sido acogido este sistema en el sector inmobiliario, puedes ver la charla completa en el vídeo.