Hipoteca inversa o tu piso por dinero: te bajamos a tierra lo que pierdes y ganas al contratarla

Si estás pensando sacarle partido a tu casa para complementar la pensión, quizás hayas oído hablar de la hipoteca inversa. Se trata de un préstamo hipotecario para mayores de 65 años por el que recibes unos ingresos a cambio de tu vivienda. La ventaja es que puedes seguir viviendo en ella hasta el final. Al fallecer, si los herederos quieren recuperar la casa, pagan lo que se haya gastado, y si no, se hacen cuentas, los herederos cobran lo que quede del préstamo, (si no se ha cobrado todo ya), y la casa se la queda el banco.

Dicho así parece una opción atractiva, pero no es oro todo lo que reluce. Se trata de una operación que se puede enrevesar, en ocasiones sale más cara que otras opciones y donde los hijos pueden encontrarse con una herencia envenenada. Ahora vuelve a estar de moda porque un gran banco y una aseguradora se han unido para ofrecerla de nuevo a sus clientes tras muchos años en el olvido.   

¿A qué se debe la apuesta de estas entidades? ¿Seguirán otros bancos su ejemplo? ¿A quién le interesa formalizar una hipoteca inversa?¿Qué hay que tener en cuenta si estás pensando en firmar una? Estas son las claves de un producto con aristas que hay que conocer bien antes de contratar.

La hipoteca inversa es un tipo de préstamo hipotecario para mayores de 65 años con vivienda en propiedad. El titular recibe unos ingresos a cambio de su vivienda y puede seguir viviendo en ella hasta el fallecimiento. Al fallecer, los herederos pueden elegir entre devolver el dinero al banco y recuperar la vivienda, o cobrar lo que resta del préstamo, si es que sobra algo.

Al cancelar el préstamo, la entidad hará cuentas. Al dinero que haya recibido el titular se sumarán los gastos iniciales y los intereses generados. Esa será la cantidad adeudada y que habrá que devolver para mantener la propiedad de la vivienda.

Tú puedes elegir cómo recibir las rentas del préstamo: de forma vitalicia, temporal o todo a la vez. En la hipoteca inversa vitalicia percibes una renta mensual para toda la vida que en cualquier caso será menor a la renta temporal. De esta forma, las entidades se aseguran de no darte una renta superior al valor de la vivienda. Además del crédito hipotecario a interés fijo, se suele firmar un seguro de renta vitalicia que se activa si sobrevives al plazo máximo del crédito. Así, la aseguradora pagaría la renta vitalicia hasta el fallecimiento del asegurado.

En la hipoteca inversa temporal recibes una renta durante un periodo negociado en el que recibirías el total del valor de tasación de la vivienda. Una vez cubierto el valor de la vivienda no se perdería el uso de la misma, pero se dejaría de percibir renta. Dependiendo del valor de la propiedad, la edad del suscriptor y el periodo pactado, variará el valor de la renta aunque al estar limitada por el valor total de la vivienda, suele ser más ventajosa que la vitalicia para edades más avanzadas.

Por último, en la hipoteca inversa de disposición única se percibirá una sola cantidad basada en el valor de tasación de la vivienda.

La principal ventaja es que permite obtener liquidez de la casa, sin tener que venderla ni alquilarla. Si tienes claro que con la pensión pública no vas a tener suficiente, este producto te permitirá obtener unos ingresos adicionales sin renunciar a tu vivienda ni tener que pagar un alquiler. Además, permite que los herederos puedan recuperar la casa si lo desean o, en su defecto, cobrar el dinero que reste del préstamo. 

Otra ventaja importante es que las rentas que se obtienen por la renta vitalicia no están sujetas a impuestos. En caso de que se active el seguro de rentas, estos ingresos sí tributan al 1,52% en la declaración de la Renta.

Además este producto está exento de pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, siempre y cuando se trate de la vivienda habitual.  

Entre las desventajas está que la cantidad mensual que se recibe suele ser pequeña y muchas veces no soluciona sus problemas de liquidez. Además, a los 12 meses del fallecimiento del titular, los herederos deben devolver todo el dinero del crédito con un tipo de interés normalmente alto (6% más gastos) y para poder hacerlo muchas veces se ven obligados a vender la casa o a pedir un préstamo porque en caso contrario pierden la vivienda heredada. En ocasiones, cuando los herederos van a hacerse cargo del préstamo se encuentran que el importe a liquidar es superior al valor del inmueble en ese momento.

Por ejemplo, si consigues una hipoteca inversa de 125.000 euros con un tipo de interés del 5% a un plazo de 20 años, al final de este periodo tus herederos tendrán que abonar 198.000 euros. Es decir, los intereses a lo largo de este periodo ascienden a 73.000 euros, lo que supone más de la mitad del préstamo solicitado. Si el tipo fuese del 6% la deuda contraída al final superaría los 215.000 euros con unos intereses de 90.000 euros.

La otra gran desventaja de la hipoteca inversa es que la renta a cobrar no se actualiza, por lo que el capital irá perdiendo valor por el efecto de la inflación.

En tercer gran problema es el gran desconocimiento que existe de los gastos e intereses a pagar, ya que serán los herederos quien se harán cargo de la deuda, si quieren mantener la propiedad de la vivienda. Las organizaciones de consumidores se quejan de la poca transparencia con la que se hacen estas operaciones.

Por su parte, la Fundación de Estudios Financieros recuerdan que "la ley obliga a que en el proceso intervenga un asesor independiente para vigilar malas praxis de bancos y aseguradoras. La tasación de la vivienda, por ejemplo, debe realizarse por una entidad oficial y homologada por el Banco de España".

La Organización de Consumidores y Usuarios, OCU, ha realizado un informe en el que analiza este producto y concluye que "respecto del valor medio de una vivienda la cantidad que puede obtenerse de la entidad financiera no es suficiente para resolver las necesidades de los interesados. Y sin embargo, la deuda que se genera crece con los años y puede multiplicar el importe de la suma recibida".

Para esta organización de consumidores, "estimamos que la hipoteca inversa no es un instrumento que pueda resolver el problema, salvo en caso aislados. Para que la hipoteca inversa fuera un instrumento eficaz, económicamente eficiente e interesante de obtener liquidez tras la jubilación habría que aumentar la oferta y reducir significativamente los gastos y sobre todo el diferencial de los tipos de interés respecto de las hipotecas para adquisición de vivienda", concluyen en OCU.

Para la Fundación de Estudios Financieros "puede ser una alternativa interesante de financiación cuando el importe a solicitar es bajo y existe capacidad de repago". 

En el mercado existen alternativas para aprovechar la vivienda en propiedad para mejorar tus ingresos.

La época dorada de la hipoteca inversa se produjo tras la crisis financiera de 2008 cuando muchos mayores pensaron que este producto les podía servir para complementar su pensión y disfrutar de una jubilación sin sobresaltos, o cubrir los gastos de los cuidados si fuera necesario. En 2009 se firmaron 780 hipotecas inversas y la cifra fue cayendo hasta las 149 y 111 de los años 2019 y 2020. En 2022 las cifras han repuntado hasta las 238 hipotecas inversas firmadas según los datos del Consejo General del Notariado.

Ahora, el Ministerio de Asuntos Económicos y Transformación Digital ha dado la autorización al Banco de Santander y Mapfre para que comercialicen hipotecas inversas. Ambas entidades han esperado casi un año al visto bueno de los supervisores, y esperan formalizar las primeras en 2023. Es el primer banco importante que se lanza abiertamente a la comercialización de este producto financiero desde que prácticamente se dejara de comercializar hace 10 años.

La oferta en hipotecas inversas es muy escasa. Además de la que van a lanzar al mercado Santander y Mapfre hay otras entidades que las comercializan, como EBN Banco, y consultoras independientes como Óptima Mayores o Grupo Retiro.

Que no estén en su cartera de productos de vistas afuera no significa que no se puedan firmar con otros bancos. Es decir, que no hagan publicidad pero puedan concederlas previa negociación con el cliente. Ante el paso dado por Santander y Mapfre, podría ser que otros bancos se animaran a ofrecer hipotecas inversas.

Con los tipos bajos como han estado hasta ahora, las hipotecas inversas daban más quebraderos de cabeza que otra cosa a las entidades financieras. Por una parte, los herederos daban problemas cuando fallecía el titular, y por otra, si no se pagaban los créditos, los bancos se quedaban con pisos que no querían en sus balances tras el desastre del ladrillo. Pero ahora las tornas han cambiado y la subida de tipos hace más atractivo el producto. A fin de cuentas no deja de ser un crédito que genera intereses.