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Inquilinos y caseros forman las dos caras de la moneda del alquiler en un escenario conflictivo de precios disparados y desequilibrio entre oferta y demanda. De un lado de la trinchera caen las quejas de los propietarios focalizadas en la morosidad y en una legislación que, a su juicio, no les protege lo suficiente, y del otro quedan los inquilinos, hostigados por las subidas de precio abusivas y las viviendas en mal estado.
En España es el contrato de alquiler el acuerdo que establece los derechos y obligaciones tanto para el propietario como para el inquilino, pero en ciertas situaciones y bajo ciertas condiciones es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la que permite al propietario de la vivienda poner fin al contrato de alquiler y desalojar al inquilino antes de la fecha pactada. Estas circunstancias excepcionales que protegen al arrendador son las siguientes:
Es la causa más común por la cual el propietario puede desalojar al inquilino. La LAU establece que si este no cumple con el pago de las rentas de alquiler el casero tiene derecho a solicitar la resolución del contrato. Es más, este incumplimiento se considera una falta grave y, tras un proceso judicial, puede terminar con el desalojo del inquilino.
Puede no parecer una falta tan grave, pero también es causa suficiente como para poner fin al contrato de alquiler. La fianza es una garantía que debe ser depositada por el inquilino al inicio del contrato a fin de cubrir posibles daños o deudas pendientes al término del arrendamiento. Si el inquilino no paga esta fianza por cualquier motivo, el casero puede solicitar la finalización del contrato por incumplimiento.
La obligación del inquilino es mantener la vivienda en buen estado y evitar cualquier daño intencionado en ella. Además, efectuar obras no autorizadas que requieran el visto bueno del dueño es otra causa de resolución del contrato de alquiler. Estas obras puede afectar a la estructura o funcionalidad de la vivienda y deben ser aprobadas previamente.
La LAU prohíbe terminantemente que el inquilino subarriende o ceda la vivienda a terceros sin autorización del propietario. Si este detecta que el inquilino ha subarrendado o ha cedido su uso a otra persona sin su consentimiento expreso tendrá derecho a rescindir el contrato.
Usar la vivienda para actividades molestas, insalubres, peligrosas, nocivas o ilícitas que pueden afectar la convivencia en el edificio o suponer un riesgo para la salud y seguridad de los vecinos también es motivo de resolución del contrato antes de tiempo. Algunos ejemplos serían las fiestas constantes que generen molestias, el almacenamiento de materiales peligrosos o el desarrollo de actividades ilegales.
El contrato de alquiler puede finalizar antes de tiempo si la vivienda se ve afectada por una pérdida total o parcial que imposibilite su uso, ya sea por causas naturales, accidentes u otros factores no imputables al arrendador. Si el edificio es declarado en ruina por la autoridad competente el contrato queda extinguido automáticamente ya que su estructura no es segura para su ocupación.
Según el artículo 9 de la LAU, el propietario puede pedir la recuperación de la vivienda si la necesita para sí mismo o para un familiar en primer grado de consanguinidad, como un hijo o un progenitor. Eso sí, debe comunicarlo al inquilino con una antelación mínima de dos meses y justificar la necesidad de ocupar la vivienda. Para que el propietario pueda alegar la causa de necesidad, el contrato debe haber entrado en prorroga obligatoria, es decir que, por lo general, debe haber transcurrido mínimo, el primer año de contrato. Si el dueño no necesita el inmueble y el inquilino cumple con sus obligaciones no podrá echarlo del piso antes de que pasen 5 años.
En cualquier de los casos mencionados el casero debe seguir un procedimiento legal que, generalmente, implica una demanda judicial, especialmente si el inquilino no accede voluntariamente a abandonar el inmueble. Es cierto que el propietario deberá presentar las pruebas pertinentes, pero las sentencias de desalojo por impago o incumplimiento contractual suelen ejecutarse de manera rápida.