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A la hora de comprar un inmueble uno pone todas sus ilusiones y esperanzas ya que, posiblemente, esté cumpliendo el sueño de su vida. Esto puede ocasionar que el comprador sumido por la ilusión y optimismo lo lleve a tomar algunas decisiones apresuradas o pasar por alto pasos vitales que debe cumplir para que todo salga perfecto.
La compra de una vivienda puede ser un proceso largo y algo complejo en el que hay que tener en cuenta muchas cuestiones. Una de ellas, sobre la que inciden los administradores de fincas tiene que ver con las cuotas pendientes. Al comprar una vivienda hay que comprobar si tiene deudas, derramas pendientes o cuotas impagadas.
Las deudas más comunes son las de Ibi y con la comunidad de propietarios, y en algunos casos suelen ser de gran cuantía. El motivo es debido a que cuando un propietario entra en mora con la hipoteca, el banco comienza un proceso de embargo el cual dura años. Durante todos estos años el propietario no sólo deja de pagar las cuotas de hipoteca, también deja de pagar el IBI y los diferentes recibos con la comunidad. La forma con la que nos protegeremos de las deudas atrasadas es dejándolo explícitamente en las escrituras de compraventa.
Es habitual comprar una casa y que el vendedor y el comprador prorrateen el pago del IBI que corresponda al inmueble, pero ¿qué pasa si el vendedor no paga el IBI?, ¿Hacienda se lo puede reclamar al comprador?, ¿el piso comprado responde del pago?
El IBI es un impuesto municipal que deben pagar todas aquellas personas que son titulares de una propiedad. El pago del impuesto se basa en el catastro inmobiliario, si está tipificado como finca, entonces tendrá que pagar el IBI obligatoriamente. El tipo de gravamen variará según la comunidad autónoma en la que te encuentres. Se trata de un impuesto anual y hay un período de pago, en el caso de que lo abones tarde tendrás una penalización.
Puedes conseguir el recibo del IBI a través del Ayuntamiento o por internet en la mayoría de los municipios. Para ello, tendrás que rellenar los campos obligatorios como el nombre, el DNI, el código tributario y el tipo de impuesto que se te obligaba a pagar. Una vez añadido, se generará el documento donde aparecerá finalmente si se ha pagado o no el dicho impuesto.
El sujeto pasivo del IBI, es decir, quien está obligado a pagarlo es el propietario a 1 de enero de cada año. Pero puede suceder lo siguiente: la vivienda se vende el día 15 de julio y las partes pactan que el vendedor pagará la parte del impuesto que corresponda del 1 de enero al 15 de julio y el comprador el resto (del 16 de julio al 31 de diciembre). El impuesto se pasa al pago por el Ayuntamiento en el mes de noviembre y el vendedor no lo paga. En este caso, si el Ayuntamiento decidiera reclamar el pago del IBI podría reclamárselo primero al vendedor y embargarles cuentas, salarios o bienes, y, posteriormente, al comprador porque se considera que la vivienda queda afecta al pago del impuesto, es decir, que responde del pago del IBI.
Para evitar la situación que hemos descrito anteriormente se pueden tomar precauciones, que es lo que suelen hacer los Notarios antes de que se firme la escritura de compraventa, como las siguientes:
Además de lo anterior, los Notarios suelen incluir una advertencia en las escrituras de compraventa en relación con la afección del inmueble que se vende al pago de impuestos como el IBI. Si la vivienda está alquilada el pago del IBI se podría repercutir, mediante pacto expreso en el contrato de arrendamiento, al inquilino, pero el responsable del pago sigue siendo el propietario a 1 de enero de cada año.
Por lo tanto, en una compraventa de una vivienda el obligado al pago del IBI es el vendedor si ha sido propietario a 1 de enero, pero se puede pactar otra cosa (que se pague de forma prorrateada o que lo pague todo el comprador) y si el vendedor no paga tendrá que pagar el comprador porque la vivienda queda afecta al pago del IBI.