Cómo vender una casa que tiene hipoteca: un trámite sencillo y habitual

Aunque cuando compramos una vivienda muchas veces lo hacemos con la idea de pasar el resto de nuestra vida en ella, hay ocasiones en las que no nos queda más remedio que venderla, ya sea porque nuestra situación familiar ha cambiado, por motivos laborales o porque, sencillamente, debemos mudarnos a otra ciudad o país. Pero ¿qué ocurre si todavía no hemos terminado de pagar la hipoteca? ¿Podemos vender una vivienda si aún no hemos devuelto al préstamo hipotecario? 

La respuesta es que sí. A pesar de que lo ideal es vender siempre la vivienda libre de cargas, lo cierto es que es posible vender inmuebles sobre los que aún pesa una hipoteca. De hecho, este trámite es mucho más común de lo que puede parecer a primera vista, y puede resolverse de varias maneras distintas. Desde Idealista, el portal inmobiliario, han recopilado cuatro métodos a los que podemos recurrir si nos encontramos en esta situación.

¿Cómo vender una vivienda con hipoteca?

Según Idealista, lo mejor que nos puede ocurrir cuando  queremos vender una vivienda sobre la que aún pesa una hipoteca es venderla por un precio superior al que le debemos al banco, ya que con la operación podríamos cancelar el crédito. Para que esto ocurra, sin embargo, el mercado inmobiliario debe estar en un buen momento, algo que no se puede actuar actualmente.

Aun así, si tenemos la suerte de encontrarnos con un comprador dispuesto a pagar esta cantidad, lo primero que debemos hacer es confirmar el precio y asegurarnos de que este es superior al del importe de la deuda pendiente. Una vez lo hayamos hecho, debemos dirigirnos a nuestra entidad bancaria y solicitar el Certificado de Deuda Pendiente, un documento que debe presentarse siempre que se vaya a vender un inmueble con un crédito pendiente. 

Cuando tengamos el documento, deberemos acudir con él al notario y firmar la compraventa del inmueble. En cuanto recibamos el pago del comprador, tendremos que acudir a nuestra entidad bancaria y cancelar el préstamo. En el momento en el que saldemos la deuda, podremos recibir el importe restante de la operación. 

Aunque este escenario es el ideal, no siempre puede cumplirse. En algunos casos, la urgencia por vender el inmueble puede hacer que aceptemos un precio de compra menor que el de la deuda que tenemos pendiente con el banco, por lo que no podremos liquidarla solo con la operación. No obstante, en estas situaciones también es posible continuar con el proceso de compra. 

En este escenario, también debemos acudir al banco a solicitar el Certificado de Deuda Pendiente y cerrar la compraventa ante el notario, pero en el momento en el que recibamos el importe de la operación este se destinará exclusivamente al banco. A partir de este momento, la deuda contraída se reformulará y pasará a considerarse como un nuevo préstamo, con sus nuevas condiciones y cláusulas, y deberemos ir abonándolo con el paso de los meses. 

Además de estos dos escenarios, desde Idealista señalan que también es posible recurrir a la subrogación de la hipoteca para vender la vivienda, un proceso por el que el préstamo pasaría a estar a nombre del comprador de la vivienda. En estos casos, debemos asegurarnos de que el comprador está de acuerdo con la subrogación y acordar las condiciones en las que se realizará tanto esta operación como la compraventa de la vivienda.

Una vez hayamos definido las condiciones, deberemos acudir a la entidad bancaria con la que hayamos firmado el crédito con el comprador. El banco, entonces, realizará un estudio de solvencia sobre el comprador para asegurarse de que tiene un perfil solvente y de que podrá asumir el crédito. Si el estudio es positivo, se procederá con la operación y se modificará el contrato del crédito para ponerlo a nombre del comprador. De lo contrario, deberemos recurrir a otro método para vender la vivienda.

Finalmente, la última solución que aportan desde Idealista es recurrir a una hipoteca puente, una opción que puede facilitar y abaratar el pago de dos hipotecas y que puede resultar interesante si tenemos intención de invertir el dinero obtenido por la compraventa de la vivienda en una nueva casa. 

Si queremos utilizar este método, lo primero que debemos hacer es pedir a nuestro banco una nueva hipoteca para la compra de una nueva vivienda y expresar nuestro interés de contratar una hipoteca puente. Tras esto, la entidad estudiará nuestra solicitud. En caso de aceptar, nos permitirá contratar este producto.

Desde Idealista apuntan a que las hipotecas puente suelen estar sujetas a un plazo determinado en el que se debe vender la primera de las viviendas. Durante este tiempo, se pagará tan solo la hipoteca puente, en lugar de los dos créditos hipotecarios, y cuando la primera vivienda se haya vendido, se pasará a pagar la hipoteca de la segunda vivienda. De este modo, no solo podremos vender un piso o casa hipotecado, sino también ahorrar en costes.