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Los economistas de la Comisión Europea lo tienen claro. El precio de la vivienda está sobrevalorado en toda Europa. Y, por supuesto, en España, donde ese precio viene impidiendo el acceso de gran parte de la ciudanía a un hogar propio y abocándola a unos alquileres también desproporcionados. En el informe 'Mecanismo de alerta' para 2024 se apunta que ya en 2022 el encarecimiento fue del 7,4%, situando los precios un 15% del valor real, y que en 2023 la sobrevaloración roza el 20%.
La escasez de oferta, la presión de la demanda, los costes de construcción y la entrada de capital de inversión extranjero son algunos de los factores que explican una escalada imparable de los precios de la vivienda que ha llevado a superar el umbral de los 2.000 euros por metro cuadrado por primera vez desde 2008. Pero no es un fenómeno que afecte solo a nuestro país.
Los técnicos de la Comisión Europea estiman que en dos terceras partes de la UE los precios no se corresponden con los ingresos de la población. Esta disparidad se produce cuando los precios superan el nivel salarial de los futuros compradores. "Los precios de la vivienda están sobrevalorados y siguen creciendo en Bulgaria, España, Letonia, Portugal y Eslovenia. En estos países, la evolución de los precios de la vivienda puede verse como un factor de riesgo para una futura corrección más pronunciada si las condiciones económicas se deterioraran", alerta el informe.
Ahora bien, el mercado inmobiliario español ya había corregido con gran intensidad entre 2007 y 2014, tras la explosión de la burbuja de crédito, por lo que su sobrevaloración es inferior a la de la mayoría de las demás grandes economías de la zona euro, según atestigua también el Banco Central Europeo (BCE).
El propio informe de la Comisión Europea destaca que el precio de la vivienda en términos reales -descontando la inflación- está cayendo en 2023 alrededor de un 3% y caerá también en 2024 un 0,3%. Es decir, que aunque los precios nominales de la vivienda están subiendo, en términos reales ocurre al revés, ya que este incremento es menor que la subida de los bienes y servicios que componen la cesta de la compra media española.
El consenso entre los expertos es que el precio de la vivienda en España seguirá al alza en 2024, aunque con cierta moderación. Esto se explica porque la demanda seguirá fuerte por la fortaleza del empleo y la oferta no alcanzará a cubrirla. Sin embargo, también hay quienes apuestan por descensos inminentes. Así, Donpiso prevé que baje un 5% en 2024 debido a la caída de la demanda para la compra de viviendas que se registrará en la primera mitad del año. Estiman descensos interanuales por encima del 10% en el número de compraventas en el primer semestre.
"Esperamos que el crecimiento económico se ralentice durante los meses de invierno, lo que también pesará negativamente sobre el mercado inmobiliario. Para este año, esperamos que los precios de la vivienda en España crezcan un 3% de media y un 2% en 2024. Ajustado a la inflación, esto supone una ligera corrección real de los precios", explicaba Wouter Thierie, economista de ING, en una nota para clientes.