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Vender una vivienda no implica únicamente recibir un dinero a cambio de tu casa, también conlleva unos gastos que tienes que tener en cuenta para determinar si la operación te resulta o no rentable. De entre esos gastos, rendir cuentas a Hacienda es el principal. Tres son los impuestos que debes pagar como vendedor: el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) por la ganancia patrimonial, la plusvalía municipal (si hay plusvalía) y el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI), que se reparte con el comprador. Veámoslos caso por caso:
El IRPF es un impuesto estatal que afecta a todos los ciudadanos y, que se liquida anualmente a través de la declaración de la renta. Cualquier operación de venta de inmueble debe quedar reflejada en la declaración del año siguiente, pero solo te tocará pagar si has obtenido un beneficio económico. Para calcular la ganancia o pérdida patrimonial debes conocer el valor de transmisión y el de adquisición.
Para calcular el valor de transmisión debes restar todos los gastos y tributos abonados con la venta, mientras que para el de adquisición debes sumarle los gastos asumidos en aquel momento, incluyendo obras y mejoras. La diferencia entre ambos es lo que determina si ganas o pierdes dinero.
En concreto, se aplica un 19% sobre los primeros 6.000 euros de ganancia; un 21% entre 6.000 a 50.000 euros de ganancia; un 23% entre 50.000 y 200.000 euros de ganancia y un 26% sobre más de 200.000 euros de ganancia.
Debes tener en cuenta que incluso obteniendo un beneficio con la venta este pago es evitable si puedes acogerte a la exención por reinversión en vivienda habitual. Exentos quedan también los mayores de 65 años y si entregas tu vivienda como dación en pago.
Su nombre real es Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) y lo aplican directamente los ayuntamientos, no Hacienda. Dado que solo afecta al suelo, no a la propiedad ni a las reformas realizadas en ellas, para calcularlo hay que fijarse en valores como el catastral y los años que hayas tenido la vivienda en propiedad. No deberás abonar este impuesto si no existe ganancia.
Al ser un impuesto municipal, los coeficientes y porcentajes de aplicación varían de un ayuntamiento a otro. Se debe abonar dentro de los 30 días hábiles siguientes a la firma de la escritura de compraventa, por lo que conviene liquidarlo cuanto antes.
Es otro impuesto municipal que se paga todos los años desde la adquisición de la vivienda. Debe abonarlo el titular del piso en el momento en que se devenga el impuesto, es decir, a 1 de enero de ese ejercicio. Si vendes tu casa en junio, el IBI en teoría lo debes pagar tú, pero lo normal es acordar con el comprador un pago proporcional al tiempo en que pertenezca a cada uno.
Cada ayuntamiento tiene la libertad de fijar sus propios lapsos para girar este impuesto. Así, el tributo puede estar liquidado en el momento de vender o quedar pendiente de pago. Ante esto, puedes acordar con el comprador que te abone una cuota en el momento de la firma o esperar a que la Administración te cobre y luego pedir a la otra parte el reembolso de la cantidad que le corresponde.
No debes olvidar que además de estos impuestos hay otros gastos asociados a la operación que varían en función de la comunidad autónoma donde se encuentra la vivienda y de la situación particular del inmueble. Son los relacionados con la gestión inmobiliaria, documentación como el certificado energético o la cédula de habitabilidad, notaría, cancelación de una posible hipoteca... Todos ellos, junto a los impuestos, suponen de manera general entre un 5% y un 15% del precio de venta.