¿Cuáles son las exenciones al pago del IRPF al vender una vivienda?

Uno de los principales impuestos por vender una casa es el IRPF o (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas). En la declaración de la renta de personas físicas se debe hacer constar la ganancia o la pérdida patrimonial de la venta de un inmueble. O lo que viene a ser lo mismo, el resultado de restar el valor de compra al valor de venta del piso. Si has ganado dinero con la transacción la ganancia debe ser gravada por el IRPF como incremento de patrimonio.

Casi todas las transacciones están gravadas y es difícil escapar del control del fisco. Sin embargo, en ocasiones hay contribuyentes que están exentos de pagar impuestos. En el caso de la venta de una vivienda, las ganancias patrimoniales obtenidas pueden estar exentas cuando el dinero se reinvierta en la compra de otra vivienda habitual o en su rehabilitación. 

¿Cuánto se paga de IRPF?

Como hemos dicho, el dinero obtenido al vender casa es considerado como una ganancia patrimonial. Por lo tanto, en el IRPF, ésta tributa con un tipo progresivo que va del 19% al 23%, dependiendo del total ganado. Así es como se distribuyen los tipos impositivos.

Cuanto más elevada sea la ganancia más impuestos por vender una casa tendrás que pagar. Sin embargo, existen algunos trucos para intentar hacer que la ganancia que figure en el IRPF sea lo más baja posible. En concreto, cuando una persona vende su vivienda habitual, esa ganancia no tendrá que declararla en el IRPF si ha reinvertido el importe obtenido en la compra de otra casa habitual, conocida como la exención por reinversión de la vivienda habitual o en la rehabilitación de la casa que va a ser su hogar.

El segundo requisito para no pagar IRPF requiere que las ganancias resultantes de la venta deben reinvertirse en un plazo de dos años, desde la fecha de venta. Existe también la posibilidad de que se compre la nueva vivienda antes de vender la antigua. De ser así, la Ley del IRPF especifica que: "No supone invertir en la nueva vivienda exactamente el dinero obtenido específica y directamente en la transmisión de la antigua vivienda". Entonces, se pueden haber utilizado los propios ahorros para adquirir el nuevo inmueble, y luego disfrutar de la exención cuando se venda la antigua vivienda habitual, en el plazo de los dos años siguientes.

Se puede dar la posibilidad de que la vivienda que se va a vender todavía incluya una parte de la hipoteca sin amortizar. En estos casos, se considerará como importe total obtenido el resultado de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que siga pendiente de amortizar, durante el momento en que se realice la transacción.

Por su parte, si el dinero resultante de vender la casa antigua es superior al requerido para adquirir la nueva, los ingresos sobrantes se considerarán ganancia patrimonial, lo que implicará que se someta al IRPF.

Reinversión en dos años

A su vez, hay otra condición a cumplir para no tener que pagar IRPF al vender un inmueble. La Agencia Tributaria detalla que “la reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años, contados de fecha a fecha, que pueden ser no solo los posteriores sino también los anteriores a la venta de la anterior vivienda habitual”.

Cabe destacar que la reinversión puede ser total o parcial. No obstante, “en el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente reinvertida”, señala la Agencia Tributaria.

En cualquier caso, Hacienda aclara que la exención se debe solicitar: “La aplicación de la exención no opera automáticamente, sino que el propio contribuyente ha de manifestar su voluntad de acogerse a la misma”.